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Alles, was man über das Erbpachtrecht wissen muss

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 1. Dezember 2023

Das Wichtigste in Kürze

    • Erbpacht beschreibt die Nutzung eines Grundstücks über einen bestimmten Zeitraum i. d. R. zwischen 50 und 99 Jahre, ohne Verlängerung geht das Bauwerk (mit Ablöse) an die Grundbesitzer über.
    • Pächter sparen die Kosten für den Grundstückserwerb und zahlen dafür einen regelmäßigen Erbbauzins (die Erbpacht).
    • Haus mit Erbpacht kann im Prinzip wie jedes Grundstück verkauft, vererbt oder belastet werden.
    • Für Baufinanzierungen bei Erbpachtgrundstücken sind die Bauzinsen häufig höher.
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Los gehts...
Um sich dem Thema Erbpacht zu nähern, müssen zuerst zwei Begriffe voneinander abgegrenzt werden. Was heute umgangssprachlich häufig als Erbpacht bezeichnet wird, meint eigentlich das aktuell gültige Erbbaurecht. Während die bereits seit dem Mittelalter gebräuchliche Erbpacht in Deutschland 1947 abgeschafft wurde, trat an ihre Stelle das immer noch gültige Erbbaurecht, das mit Einschränkungen nach dem gleichen Prinzip funktioniert.

Erbpachtrecht: Die Konditionen

Erbpacht bzw. Erbbaurecht ermöglicht es, ein fremdes Grundstück zu bebauen und bewirtschaften und dieses Recht an dem Grundstück auch verkaufen oder vererben zu können. Die sogenannten Pächter können – ähnlich wie Eigentümer – über das Grundstück verfügen. Während die alte Erbpacht eine zeitlich unbegrenzte Nutzung erlaubte, wird heute ein Zeitraum festgeschrieben, der häufig zwischen 50 und 99 Jahre liegt.

Beim Erbbaurecht (Erbpacht) erwerben Käufer ein Haus, aber nicht das Grundstück, auf dem es steht. Der Grundstücksbesitzer räumt ein Nutzungsrecht ein, das zum Beispiel auch den Bau eines Hauses ermöglicht. Im Gegenzug zahlt der Käufer eine Pachtgebühr: den Erbpacht- oder Erbbauzins. Die Käufer besitzen dann ein Haus auf fremden Grund und Boden und zahlen für das Grundstück eine Miete.

Ob es sich bei einer angebotenen Immobilie um Erbpacht bzw. Erbbaurecht handelt, verrät das Exposé. Vielfach sind Stiftungen, Kommunen und die Kirche Grundeigner und Verpächter, aber auch Privatleute.

Was kostet Erbpacht im Jahr?

Die Zahlung des Erbpachtzinses bzw. Erbbauzinses ist keine einmalige Sache, sondern regelmäßig und je nach Vereinbarung im vierteljährlichen, halbjährlichen oder jährlichen Rhythmus zu zahlen. Die Erbbauzinsen liegen üblicherweise zwischen 3 und 6 Prozent des Nettobaulandwertes.

Beispiel Berechnung Höhe Erbbauzins

Ein Grundstück hat einen Wert von 150.000 Euro und die Erbbauzinsen betragen 4 Prozent. Dann beträgt der jährliche Erbbauzins 6.000 Euro bzw. 500 Euro monatlich, den die Hausbesitzer dem Grundstückseigner zahlen müssen.

Wem gehört das Haus nach Ende der Erbpacht?

Die wohl spannendste Frage bei der Erbpacht ist die, was passiert, wenn die Laufzeit der Erbpacht nach maximal 99 Jahren zu Ende geht. Wenn der Vertrag ausläuft, erlischt das Nutzungsrecht und geht wieder vollständig an den Verpächter über. Das schließt auch die darauf befindliche Immobilie ein, die ebenfalls an den Grundstücksbesitzer übergeht.

Für das Ende der Erbpacht gibt es verschiedene Szenarien:

Das Haus geht durch die Zahlung einer Ablöse an den Grundstücksbesitzer über
Die ehemaligen Pächter ziehen aus und verkaufen das Haus an den Verpächter. Zum Ausgleich, dass die Nutzungsrechte an den Verpächter/Grundeigner übergehen, muss dieser die Immobilie ablösen. Vorgeschrieben ist eine Ablösehöhe von mindestens 2/3 des aktuellen Verkehrswertes. Dazu unterbreitet der Grundstückseigner dem Pächter entweder ein Angebot oder – falls zutreffend – wird eine Summe gezahlt, die vorab vertraglich festgehalten wurde.

Nach Pachtende werden die ehemaligen Erbpachtnehmer zu Mietern
Diese Option macht die ehemaligen Besitzer nach Pachtende zu Mietern „in ihrem eigenen Haus“. Die Mietbeiträge können dann beispielsweise auch aus der Ablösesumme für die Immobilie entstammen.

Das Haus muss nach Pachtende entfernt werden
Wenn das Erbbaurecht erlischt, kann es auch bedeuten, dass errichtete Gebäude auf dem Grundstück wieder entfernt werden.

Die Erbpacht verlängern
In der Praxis wird meist vorausschauend gehandelt, also lange bevor die Erbpacht endet. Meist geht es darum, den Erbbauvertrag um einen weiteren Zeitraum zu verlängern.

Unser Tipp: Kümmern Sie sich rechtzeitig um eine Verlängerung des Pachtvertrags, da Verhandlungen um höhere Zinsen und nötige Eintragungen im Grundbuch erfahrungsgemäß einige Zeit in Anspruch nehmen. Verpassen Sie die Verlängerung, muss ein zeitraubender neuer Vertrag aufgesetzt werden.

Alternativ gibt es eine weitere Option für das Pachtende:
Kauf des Grundstücks nach Pachtende

Kann man das Erbpachtgrundstück kaufen?

Kaufoptionen für ein Erbpachtgrundstück können bereits bei Vertragsabschluss festhalten werden. So bleibt der Weg offen, das Grundstück nach Ende der Vertragslaufzeit vom Verpächter zu kaufen. Ob Sie ein Erbpachtgrundstück von Vornherein, also ohne Erbbauvertrag, kaufen können, hängt vom Verpächter ab und ist zudem Verhandlungssache. Es kann sich durchaus lohnen, den Verpächter zu fragen, ob er das Land verkaufen möchte. Hier sind Kommunen und Kirchen in der Regel eher bereit zu verkaufen als private Verpächter. Stiftungen sind mehr auf regelmäßige Zahlungen angewiesen.

Für wen kommt Erbpacht in Frage?

Für viele Kaufinteressenten ist ein Grundstück bzw. eine Immobilie mit Erbbaurecht ein Ausschlusskriterium. Erbbaurecht, also die Miete eines Grundstücks, ist jedoch vor allem für diejenigen interessant, die über nicht so viel Einkommen verfügen, um gleichzeitig Haus und Grundstück zu finanzieren. Die sich aber durch eine Pacht das eigene Zuhause doch leisten können.

Welche Nachteile hat Erbpacht?

Gerade in den letzten Jahren mit enormer Nachfrage nach Baugrundstücken und explodierenden Preisen werden Erbbaugrundstücke für viele zusehends interessant. Auf den ersten Blick scheint es eine gute Idee, sich den Kaufpreis fürs Grundstück zu sparen.

Dennoch gibt es einige Nachteile von Erbpacht bzw. Erbbaurecht, die für eine Kaufentscheidung in Erwägung gezogen werden sollten:
  • Als Eigentümer einer Erbpacht-Immobilie haben Pächter eines Grundstücks vergleichbare Rechte wie Eigentümer. Sie können es vermieten, selbst nutzen oder vererben. Aber: Bei vielen Entscheidungen hat der Verpächter ein Mitspracherecht. So kann vertraglich geregelt werden, dass An- oder Umbauten an der Immobilie nur im Einvernehmen erfolgen dürfen

  • Läuft der Erbbauvertrag aus, besteht kein Recht auf Verlängerung: Verpächter haben z. B. gegebenenfalls ein eigenes Interesse an dem Grundstück, sodass sie eine Verlängerung des Pachtvertrags ablehnen können

  • Die Entschädigung (Ablöse) bei ausgelaufenen Pachtverträgen muss 2/3 des Verkehrswertes nicht übersteigen. Das kann ein Minusgeschäft für Pächter bedeuten

  • Die Bauzinsen von Immobilien für Erbpachtgrundstücke sind ggf. höher, da Banken damit argumentieren, dass sich diese Grundstücke schlechter verkaufen lassen, was ein hohes Risiko für die Bank bedeutet

  • Die Höhe des Erbbauzins kann je nach Vertragstext angepasst werden und eine höhere monatliche Belastung bedeuten

  • Unser Tipp: Vereinbaren Sie ein Vorkaufsrecht auf das Grundstück bzw. das Recht auf einen frühzeitigen Erwerb und lassen Sie dieses notariell beurkunden. Außerdem achten Sie bitte auf geplante Pachtzinserhöhungen bzw. auf deren Höhe.

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