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Fertigstellungsbürgschaft: Absicherung bei Insolvenz des Bauträgers

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 10. Juli 2024

Das Wichtigste in Kürze

    • Insolvenzen in der Baubranche sind keine Seltenheit! Wenn der Bauträger zahlungsunfähig wird, bedroht es abhängig vom erreichten Baufortschritt das gesamte Bauprojekt.
    • Durch eine Fertigstellungsbürgschaft können sich angehende Immobilienbesitzer vor den Folgen einer Insolvenz des beauftragten Bauträgers absichern – und die Immobilie und das Vermögen schützen
    • Alternativ eignet sich auch eine Baugarantieversicherung
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Was ist eine Fertigstellungsbürgschaft?

Die aktuell unsicheren Zinsen und deutlich höhere Baukosten z. B. für Energie und Material, aber auch Fehlplanung und -kalkulation halten nicht nur viele Bauprojekte in der Planungsphase fest, sondern treiben sogar viele Bauträger in die Insolvenz. Für die gerade noch hoffnungsvollen Immobilienkäufer und Bauherren kann das dramatische Folgen haben, wenn ihr Traum vom eigenen Haus bzw. der eigenen Wohnung zu platzen droht. All dem kann vorgebeugt werden: Mit einer Fertigstellungsbürgschaft sichern Sie sich gegen die Insolvenz vom Bauträger ab.

Die Fertigstellungsbürgschaft ist eine Sonderform der Vertragserfüllungsbürgschaft. Diese Bürgschaft gehört zu den Instrumenten, mit der sich mögliche Schäden beim Hausbau begrenzen lassen. Und sie garantiert, dass der Bau bei Insolvenz unverzüglich weitergeführt und fertiggestellt wird. Dafür zahlt der Bauträger einen kleinen Anteil der Auftragssumme als Versicherungsprämie an einen entsprechenden Versicherer. Geht der Bauträger bankrott, tritt die Bank als Bürge und liefert das nötige Kapital (bis zur vereinbarten Summe) für die Fertigstellung gemäß Bauvertrag.

Die Fertigstellungsbürgschaft ist in Bezug auf Laufzeit und Kostenübernahme begrenzt. Die Bürgschaft deckt nie die gesamte Bausumme ab, sondern nur eine Kostenübernahme von bis zu 20 Prozent. Wenn man berücksichtigt, dass immer nach Baufortschritt bezahlt wird – also nie die gesamte Summe bereits investiert wurde, deckt die versicherte Summe der Bürgschaft erfahrungsgemäß die Zusatzkosten, die durch den Wechsel des Bauträgers entstehen.

Die Vor- und Nachteile der Fertigstellungsbürgschaft

Vorteile

Nachteile

Sie sichern die Fertigstellung des Bauprojekts ab.

Sie sind teuer: Kostenpunkt ca. 3 % der Darlehenssumme / Bausumme.

Auch, wenn die Insolvenz erst nach dem Einzug eintritt, tritt sie für spätere Mängel ein.

Die Kosten tragen meist die Bauherren. Wer gut verhandelt, kann eine Kostenteilung erreichen.

Im Falle von Insolvenz wird unverzüglich weitergebaut.

Der Bauträger muss einwilligen.

Sie sichert Bauausführung, Überzahlungen, Schadenersatz und Gewährleistung.

Wird ein Bauträger nicht akzeptiert oder weigert er sich eine Bürgschaft abzuschließen, kann das als ein Anzeichen für Liquiditätsprobleme gewertet werden.

Was bedeutet eine Insolvenz des Bauträgers ohne diese Bürgschaft für mich?

Wird ein Bauprojekt aufgrund der Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers gestoppt bzw. der Auftrag storniert wird, entstehen den Bauherren empfindliche finanzielle Schäden. Abhängig von der erreichten Bauphase muss man damit rechnen, die Vorleistung nur noch anteilig zurückzubekommen. Dann entstehen weitere Kosten, wenn ein neues Bauunternehmen gefunden werden muss, das Projekt neu ausgeschrieben und neue Verträge geschlossen werden müssen. Zudem kann eine höhere Zinsbelastung aufgrund einer verlängerten Kreditlaufzeit auf sie zukommen. Im schlimmsten Fall fallen sogar Kosten für die Beseitigung von Mängeln an, die der insolvente Bauträger verursacht hat.

Unser Tipp: Bei Anzeichen für eine Insolvenz sollten Sie vorerst alle Zahlungen umgehend einstellen. Am besten ist es, sie lassen den Baufortschritt von einer sachverständigen Person prüfen.

Das besonders Missliche daran ist, wenn man einen Vertrag mit einem Bauträger geschlossen hat, dass sowohl das Grundstück als auch das Haus diesem bis zur finalen Übergabe weiterhin gehören. Wird das Bauprojekt in das Insolvenzverfahren „hineingezogen“, können die Betroffenen ihren Bauträgervertrag normalerweise nicht mehr kündigen. Sie dürfen nicht weiterbauen und können sogar zu Schadenersatzleistungen aufgefordert werden.

Diejenigen, die auf dem eigenen Grundstück bauen lassen, haben es etwas leichter. Sie müssen zwar ebenfalls das Insolvenzverfahren abwarten, dürfen aber danach eigenständig weiterbauen.

Welche Alternative gibt es zur Fertigstellungsbürgschaft?

Alternativ zur Bürgschaft kann zum Schutz der Immobilie auch eine Versicherung abgeschlossen werden: die Baugarantie bzw. Baufertigstellungsversicherung. Sie bietet ähnliche Sicherheiten und kostet auch in etwa so viel, nämlich ungefähr drei Prozent der Bausumme.

Die Baugarantieversicherung gewährleistet, dass die Immobilie garantiert zum vereinbarten Preis fertiggestellt wird. Sie wird üblicherweise vom Bauunternehmer abgeschlossen, die Kosten dann jedoch auf die Gesamtsumme des Auftragswertes umgelegt.

Unser Tipp: Gehen Sie am besten nicht mit größeren Zahlungen in Vorleistung, sondern leisten Sie vorab verabredete kleinere Abschlagszahlungen je nach Baufortschritt.

Fertigstellungsbürgschaft bei Insolvenz des Bauträgers? Wir beraten Sie gern in allen Fragen der Baufinanzierung!

Die Fertigstellungsbürgschaft ist neben der Baugarantie (Baufertigstellungsversicherung) eine wichtige Vorsorgemaßnahme für zukünftige Immobilienbesitzer und -besitzerinnen. So sichern Sie den Fortgang der Baumaßnahmen auch in dem Fall ab, wenn der Bauträger insolvent anmeldet. Was normalerweise mit erheblichen Zusatzkosten und einer immensen Zeitverzögerung einhergeht, kann mit einer Fertigstellungsbürgschaft deutlich günstiger und reibungsloser laufen.

Wir sind spezialisiert auf Baufinanzierungen und haben bereits unzählige Kaufprozesse und Bauprojekte erfolgreich begleiten dürfen. Gern beraten wir Sie zur Fertigstellungsbürgschaft und weiteren sinnvollen Vorsorgemaßnahmen sowie zu allen Fragen rund um Ihre Baufinanzierung.

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Stand: 10. Juli 2024

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