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Welche Sollzinsbindung ist bei einer Baufinanzierung sinnvoll?

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 10.06.21

Das Wichtigste zur Sollzinsbindung im Überblick

  • Die Sollzinsbindung bezeichnet den Zeitraum, zu dem der Zinssatz festgeschrieben wird. Während dieser Zeit verändert sich der Zinssatz nicht.

  • Während der Zinsbindung bleibt der Sollzins losgelöst von der Entwicklung des Marktzinses bestehen. Weder fallende noch steigende Zinsen haben eine Auswirkung auf die Rate der Baufinanzierung.

  • In Phasen niedriger Zinsen empfiehlt sich sich eine lange Zinsbindung von 15 Jahren oder mehr. Wenn fallende Zinsen erwartet werden, kann eine kurze Zinsbindungsdauer ratsam sein. In der aktuellen Situation sind wir jedoch bereits in einem historischen Zinstief.

  • Wer kein Risiko eingehen möchte, kann über die gesamte Dauer der Baufinanzierung die Zinsen festschreiben. Damit wird eine maximale Planbarkeit erreicht.

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Was ist die Sollzinsbindung bei einer Finanzierung?

Zinsen sind die Gebühren der Banken. Sie wirken sich maßgeblich auf ein Darlehen aus und machen den Kredit teuer. Die Banken orientieren sich bei der Festlegung der Zinsen an dem Leitzins. Doch auch der Anbieter sowie die persönlichen und finanziellen Verhältnisse des Antragstellers wirken sich auf die Höhe des Sollzinses aus.

Die Sollzinsbindung bezeichnet bei einer Immobilienfinanzierung den Zeitraum, zu dem die vereinbarten Bauzinsen festgeschrieben sind. Die Bank kann keine Änderungen an den Konditionen vornehmen, solange die Zinsbindungsfrist läuft. Auch nicht, wenn der Leitzins erheblich ansteigt. Würden die Kreditnehmer keine Sollzinsbindung vereinbaren, könnte der Darlehensgeber den Zinssatz ständig anpassen. Dies hätte nicht nur zur Folge, dass sich der Kredit bei einem steigenden Marktzins erheblich verteuert. Das Darlehen wäre auch nicht mehr planbar. Denn die Rate würde sich ständig verändern, je nachdem wie sich die marktüblichen Zinsen entwickeln. Die Sollzinsbindung oder auch Zinsfestschreibung bietet somit Sicherheit bei der Baufinanzierung.

Welche Zinsbindungsfristen gibt es?

Die Zinsen eines Darlehens können über unterschiedliche Jahre festgeschrieben werden. Dabei darf die Zinsfestschreibung nicht mit der Laufzeit des Kredits verwechselt werden. Denn Letzteres definiert den Zeitraum, wann das Darlehen unter den aktuellen Bedingungen vollständig abbezahlt ist.

Möglich ist eine Zinsfestschreibung von fünf, zehn, 15, 20, 25, 30, 35 und sogar 40 Jahren. Einige Banken bieten auch Zeiträume dazwischen wie acht und zwölf Jahre.

Kurz oder lang: Welche Sollzinsbindung ist sinnvoll?

Bei der Entscheidung der Zinsbindungsfrist gibt es eine Faustregel:

  • Sind die Zinsen aktuell niedrig und steigen voraussichtlich in den kommenden Jahren an, empfiehlt sich eine lange Zinsfestschreibung. Mindestens zehn oder 15 Jahre, je nach Kosten auch mehr.
  • Ist der Zinssatz hingegen hoch und wird aller Voraussicht in naher Zukunft sinken, ist eine kurze Zinsbindung von drei oder fünf Jahren sinnvoll.
Wichtig: Banken lassen sich die Sicherheit bezahlen. Umso länger die Zinsfestschreibung, desto höher ist der Sollzins. In Niedrigzinsphasen sind die Unterschiede zwischen einer zehn- oder 15-jährigen Zinsbindung aber häufig marginal. Antragsteller können sich Angebote mit unterschiedlichen Festschreibungen aushändigen lassen und diese vergleichen. Verursacht die lange Festschreibung bei einem niedrigen Zinssatz nur geringe Mehrkosten, lohnt sich das Angebot mit den höheren Konditionen und der längeren Sicherheit.

Beispiel:

10 Jahre Zinsbindung 15 Jahre Zinsbindung
Darlehenssumme: 250.000 € Anfängliche Tilgung: 3 %
Sollzinssatz: 1,3 % Monatliche Rate: 824,17 € Restschuld am Ende der Zinsbindung: 156.356,28 € Sollzinssatz: 1,4 % Monatliche Rate: 843,33 € Restschuld am Ende der Zinsbindung: 114.905,20 €

Wie dieses Beispiel zeigt, fordert die Baufinanzierung mit einer Festschreibung der Zinsen auf 15 Jahre nur einen geringen Mehrbeitrag. Dafür haben die Kunden über einen längeren Zeitraum hinweg Sicherheit. Und aufgrund der längeren Zahlungsdauer sinkt auch ihre Restschuld. Müssen sie nach 15 Jahren eine Anschlussfinanzierung abschließen und sind die Bauzinsen zwischenzeitlich gestiegen, wird die finanzielle Belastung niedriger ausfallen, da sich die neuen Zinsen an der geringeren Restschuld berechnen.

Was passiert, wenn die Zinsen sinken sollten?

Wurde eine lange Sollzinsbindung vereinbart und sinken die Zinsen wieder erwarten nach einigen Jahren, haben Verbraucher eine Möglichkeit: Sie können ihren Darlehensvertrag nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Dabei gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Sie können so das niedrige Zinsniveau für ihre Anschlussfinanzierung nutzen.

Tipp: Dauert es noch einige Jahre bis das Darlehen ohne Gebühren kündbar ist, kann ein Forward-Darlehen in Betracht gezogen werden. Mit dieser Form der Anschlussfinanzierung lassen sich günstige Konditionen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern.

Welche Sollzinsbindung ist die richtige für mich?

In der aktuellen Niedrigzinsphase ist eine lange Sollzinsbindung meist sinnvoll. Allerdings müssen bei der Wahl der Festschreibung auch persönliche Aspekte berücksichtigt werden. Unsere Experten unterstützen Sie dabei. Gemeinsam finden wir den passenden Anbieter und die optimale Zinsfestschreibung für Ihren Bedarf.

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Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 10.06.21

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Sollzinsbindung effektiver Zins p.a. mtl. Tilgungsrate
5 Jahre Zinsbindung 0,46 % 510 Euro
10 Jahre Zinsbindung 0,50 % 519 Euro
15 Jahre Zinsbindung 0,67 % 554 Euro
20 Jahre Zinsbindung 0,88 % 597 Euro
25 Jahre Zinsbindung 1,04 % 629 Euro
30 Jahre Zinsbindung 1,09 % 639 Euro
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.

Entwicklung der Zinssätze für Baufinanzierung

Die dargestellten Zinssätze sind Durchschnittswerte und können je nach Region, Darlehenshöhe, Beleihungswert und eingebrachtem Eigenkapital günstiger oder teurer sein.
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