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Immobilie kaufen: Maklerprovisionen in ganz Deutschland 2022

susanne-knofe

Susanne Knofe

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Expertin für Baufinanzierung

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Stand: 24.02.22

Das Wichtigste zur Maklerprovision im Überblick

  • Die Maklerprovision ist in jedem Bundesland unterschiedlich

  • Sie sichert hat große Auswirkung auf die Nebenkosten beim kauf einer Immobilie

  • Beim Kauf einer Immobilie kann die Provision von der Steuer abgesetzt werden

  • Seit 23. Dezember 2020 tritt neues Maklergesetz § 656c des BGB in Kraft

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Provision, Courtage, Maklergebühr und Vermittlungsgebühr sind Synonyme für die Kosten, die Makler ihren Käufer in Rechnung stellen, wenn sie ihnen eine Immobilie erfolgreich vermittelt haben. Die Maklerprovisionen machen einen erheblichen Teil der Nebenkosten des Immobilienkaufs aus.

Was ist eine Maklerprovision?

Makler vermitteln beim Verkauf von Immobilien und übernehmen dabei je nach Auftragsumfang verschiedene Leistungen wie:

  • die Bewertung einer Immobilie

  • die Vermarktung des Objekts (Exposé, Anzeigenschaltung etc.)

  • die Auswahl der Kaufinteressenten

  • die Durchführung der Besichtigungstermine

  • die Verkaufsverhandlungen

  • das Aufsetzen des Kaufvertrages

  • die Begleitung zum Notartermin

  • die ordnungsgemäße Objektübergabe

  • eine begleitende Beratung über den gesamten Prozess

Erst einmal: Makler werden nur bezahlt, wenn es auch wirklich zu einem Verkauf kommt. Das heißt, nur nach erfolgreicher Vermittlung, z. B. nach Unterschrift des Kaufvertrags, erhalten die Makler auf der Basis eines geschlossenen Maklervertrages eine darin vereinbarte Maklerprovision.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Wer die Maklergebühr zu welchem Anteil übernimmt, war bisher je nach Bundesland und Region sehr unterschiedlich geregelt – und war vielfach Streitthema. War es in Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen und Bremen bisher mehrheitliche Praxis, dass die Provision einseitig von der Käuferseite getragen wurde – auch wenn sie den Makler nicht bestellt hatten – war in den anderen Bundesländern eine hälftige Teilung der Provision bereits gang und gäbe. Ende 2020 wurde das mit einer gesetzlichen Novelle angepasst.

 

Das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser aus 2020 regelt die Verteilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer deutschlandweit bzw. bundeseinheitlich neu. Es schreibt unter anderem vor, dass die Käufer für die Vermittlung nicht mehr bezahlen dürfen als die Verkäufer. Demnach gilt, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen bzw. meist beide Seiten einen bestimmten Anteil übernehmen. In der Praxis einigt man sich heute häufig auf die Provisionsteilung.

Eckpunkte des neuen Maklercourtage-Gesetzes 2020 § 656c des BGB

Wer übernimmt welchen Anteil der Maklerprovision?

  • Wie hoch die Maklerprovision ausfällt, ist nach wie vor Verhandlungssache. Je nach Bundesland haben sich Richtwerte zwischen knapp 5 bis mehr als 7 Prozent des Kaufpreises (= brutto) etabliert à siehe Übersicht in der Tabelle

  • Mieter, die einen Makler beauftragen, zahlen eine Gebühr in Höhe von maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer

  • Beauftragen Vermieter einen Makler, ist die Höhe der Provision wiederum gesetzlich nicht festgeschrieben

Wer zahlt?

  • Beim privaten Kauf oder Verkauf gilt Provisionssplit: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens 50 % der Provision und nicht wie bis dato üblich zu 100 % die Käuferseite

  • Bei Vermietungen gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Vermittlungskosten

  • Beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung von einem Bauträger entfällt die Maklercourtage meistens komplett.

Wie hoch ist die Maklerprovision? (Übersicht nach Bundesländern)

Grundsätzlich gilt: Die Höhe der Maklerprovision beim Immobilienkauf ist nach wie vor nicht gesetzlich geregelt – und somit frei verhandelbar – bzw. richtet sie sich nach den im jeweiligen Bundesland üblichen Sätzen. Die übliche Provisionshöhe beträgt in Deutschland 3,57 Prozent des Kaufpreises bzw. gesamt 7,14 Prozent die jeweils Verkäufer und Käufer je zur Hälfte in Rechnung gestellt werden. Allein in Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Hamburg und in Teilen von Hessen und Niedersachsen fallen die Vermittlungsgebühren geringer aus.

Bei der Maklerprovision spricht man auch von Außenprovision und Innenprovision. Die Außenprovision zahlen die Käufer einer Immobilie an den Makler und wird auch im Exposé ausgewiesen. Innenprovision bezeichnet die Größe, die der Verkäufer an den Makler zahlt und im Maklervertrag festgehalten wird. Zahlen Bauträger eine Provision, wird diese auch als Innenprovision bezeichnet.

Die durchschnittlichen Provisionssätze der Makler in Deutschland 2022 im Überblick (aufsteigend):

Bundesland

Maklerprovision gesamt

Anteil Käufer maximal

Niedersachsen Region B

4,76 - 5,95 %

2,38 - 2,98 %

Mecklenburg-Vorpommern

5,95 %

2,98 %

Bremen

5,95 %

2,98 %

Hessen

5,95 % / 7,14 %

2,98 % / 3,57 %

Hamburg

6,25 %

3,12 %

Baden-Württemberg

7,14 %

3,57 %

Bayern

7,14 %

3,57 %

Berlin

7,14 %

3,57 %

Brandenburg

7,14 %

3,57 %

Niedersachsen Region A

7,14 %

3,57 %

Nordrhein-Westfalen

7,14 %

3,57 %

Rheinland-Pfalz

7,14 %

3,57 %

Saarland

7,14 %

3,57 %

Sachsen

7,14 %

3,57 %

Sachsen-Anhalt

7,14 %

3,57 %

Schleswig-Holstein

7,14 %

3,57 %

Thüringen

7,14 %

3,57 %

Beispielrechnung Maklerprovision und weitere relevante Kaufnebenkosten für einen Hauskauf:

Kaufpreis Haus

400.000 Euro

Maklerprovision Ø 3,57 %

14.280 Euro

Notarkosten Ø 1,5 %

6.000 Euro

Grunderwerbssteuer max. 6,5 %

6.000 Euro

446.280 Euro

Auch wenn die Hauskäufer mit dem neuen Gesetz vielfach entlastet werden, ist die Maklerprovision immer noch eine teure Angelegenheit, die vorab und bei der eigenen Kalkulation immer im Blick bleiben sollte, um beim abschließenden „Kassensturz“ nicht überrascht zu werden.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Wann die Maklerprovision 2022 fällig wird, ist meist in den AGB des Maklerbüros festgeschrieben. Eine übliche Zahlungsfrist ist zwei Wochen, nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Und auf keinen Fall früher, denn die Maklerkunden müssen die Vermittlungsgebühr grundsätzlich erst dann bezahlen, wenn der Auftrag erfolgreich abgeschlossen ist, also Kauf-, Pacht- oder Mietvertrag wirksam sind.

Lässt sich die Provision von der Steuer absetzen?

Die Maklerentgelte für Privaterwerbe von Immobilien können in der Regel nicht steuerlich geltend gemacht werden. Anders sieht es für die aus, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen. Diese können die Maklerprovision als Anschaffungskosten von der Steuer absetzen, indem sie die Maklercourtage zum Kaufpreis der Immobilie addieren und linear über die Jahre abschreiben. Auch Vermieter sind begünstigt. Sie haben die Möglichkeit, die Maklerprovision bei Neuvermietung von der Steuer abzusetzen. Auf Mieterseite wird das Finanzamt unter bestimmten Umständen die Maklergebühren in der Steuererklärung als Werbungskosten akzeptieren.

Hintergrundwissen zum neuen Maklergesetz § 656c des BGB

Das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser ist am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten. Es wurde mit dem Ziel eingeführt, die Verteilung der Maklerkosten zu vereinheitlichen und Käufer beim Immobilienkauf finanziell zu entlasten, indem die  anfallenden Kaufnebenkosten für sie gesenkt werden. Durch diese Neuregelung der Maklerprovision zahlen Verkäufer von Immobilien heute mindestens die Hälfte der Maklerkosten, auf Wunsch sogar alles.

 

Das Gesetz ist nicht unumstritten. Man vermutet Missbrauch, wenn Verkäufer zukünftig einfach den Immobilienpreis um den Betrag (versteckt) erhöhen, den sie selbst an Maklerkosten zahlen müssen. Diese schlechte Praxis wäre doppelt bitter für potentielle Käufer. Denn der dann höhere Kaufpreis wäre auch Bemessungsgrundlage für die verbleibenden Kaufnebenkosten, die als Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer höher ausfallen würden.

Kann man die Maklerprovision umgehen? Wann entfällt die Maklerprovision?

Nach dem neuen Maklerprovision-Gesetz müssen Verkäufer von Immobilien mindestens 50 Prozent der Maklerprovision zahlen. Zum Beispiel um einen schnelleren Vermittlungserfolg oder den Verkauf schwer vermittelbarer Objekte zu unterstützen, können diese sich aber auch dazu bereit erklären, die volle Provision zu übernehmen. In diesem Fall entfällt die Provision für die Käuferseite.

 

Um Maklerkosten zu sparen, können Kaufwillige auch auf Immobilienkäufe „von privat“ – also einen Kaufprozess ganz ohne vermittelnden Makler – ausweichen. Für diese Variante nicht unerheblich: Beide Seiten müssen die teilweise sehr zeitaufwendigen, administrativen Aufgaben des Maklers (s. o.) selbst in die Hand nehmen.

 

Eine einfache Variante für Mieter, um die Provision zu sparen ist, Makler nicht selbst zu beauftragen, sondern sich nur auf durch Makler inserierte Angebote zu konzentrieren. Denn hier zahlt nach dem Bestellerprinzip die Vermieterseite die Maklercourtage.

Immobilie kaufen: Maklerprovisionen in ganz Deutschland 2022

Auch mit dem neuen Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten gibt es keine deutschlandweit einheitlichen Maklerprovisionen. Sie sind weiterhin frei verhandelbar und orientieren sich an ortsüblichen Sätzen. Was das Gesetz leisten möchte, ist eine Besserstellung von Käufer, die nicht mehr – wie vielerorts üblich – automatisch die gesamten Vermittlungsgebühren schultern. Dennoch: Gute Makler-Arbeit muss auch gut bezahlt werden. Ihre Vermittlungsarbeit ist mitunter mühsam, aufwendig und langwierig.

 

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