Mit einem
Forward-Darlehen sichern Sie sich frühzeitig günstige Zinsen für Ihre
Anschlussfinanzierung – rund fünf Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung. Und damit lange, bevor Sie Ihre Anschlussfinanzierung überhaupt benötigen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie sich günstige Konditionen im Voraus sichern und wie sich ein Forward-
Darlehen auch 2024 lohnen kann.
Ein Forward-Darlehen ist eine Finanzierung im Voraus. Diese wird von Kreditnehmern abgeschlossen, die bereits eine bestehende und laufende
Baufinanzierung haben. Rückt das Ende ihrer
Zinsfestschreibung näher, müssen sie sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Und an diesem Punkt knüpft das Forward-Darlehen an.
Ein Forward-Darlehen wird bis zu 66 Monate vor Ende der Zinsbindung abgeschlossen. Die Auszahlung der Darlehenssumme erfolgt, wenn die Zinsfestschreibung der bisherigen
Immobilienfinanzierung endet. Mit der Kreditsumme wird dann die Restschuld abgelöst.
Die Konditionen für das Forward-Darlehen werden zwischen Kreditnehmer und Bank bei Abschluss des Vertrages festgelegt. Das heißt, es wird der marktübliche Bauzins herangezogen, der zu dem Zeitpunkt gilt, zu dem die Anschlussfinanzierung vereinbart wurde. Spätere Veränderungen auf dem Markt haben keinen Einfluss auf die vereinbarten Konditionen. Steigen die Bauzinsen, bleibt die bestehende Anschlussfinanzierung davon unberührt und die Kreditnehmer sparen.
Sollte der Zinssatz allerdings sinken, erfolgt ebenfalls keine Anpassung. Somit besteht auch immer das Risiko, dass sich die Konditionen nicht wie erwartet entwickeln und die Kreditnehmer stattdessen das teurere Darlehen in Anspruch nehmen oder eine
Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.
Niemand kann mit Sicherheit sagen, wie sich die Bauzinsen entwickeln werden. Erst recht nicht, wenn das Ende der Zinsbindung nicht nur Monate, sondern Jahre in der Zukunft liegt. Es gibt aber Situationen auf dem Markt, die eine
Zinswende abzeichnen; etwa, wenn die Europäische Zentralbank den
Leitzins anhebt oder wenn die Inflation weiter steigt, da sich damit das Ausfallrisiko für die Banken erhöht. Wer bei solchen Ereignissen rechtzeitig reagiert, kann sich mit einem Forward-Darlehen vor steigenden Zinsen schützen.
Ein Forward-Darlehen kann sich lohnen, muss es aber nicht. Denn mit der Planungssicherheit sind auch Kosten verbunden. Daher ist der Vorabkredit nur rentabel, wenn die Konditionen entsprechend gut sind.
Grundsätzlich können Sie ein Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen. Zeichnet sich aber nicht eine deutliche Zinswende ab, wie es bspw. 2021 und 2022 der Fall war, sollten Sie abwarten. Experten raten, die ersten Angebote etwa 36 Monate vor Ende der Zinsbindung einzuholen. So bleibt genügend Zeit, um verschiedene Anbieter zu vergleichen.
Wenn Sie Ihre Bank um ein Angebot bitten, kann es passieren, dass diese Ihnen kein „echtes“ Forward-Darlehen anbietet. Sondern die laufende Zinsbindung einfach vorzeitig beenden. Das heißt, der neue Kredit mit den neuen Konditionen läuft dann ab sofort und nicht erst, wenn die bisherige Zinsbindung endet. Bei diesem Vorgehen verlieren Sie allerdings die Ihnen noch verbleibende Zinsfestschreibung. Das ist vor allem dann zum Nachteil, wenn die Zinsen mittlerweile höher sind.
Die Kosten für ein Forward-Darlehen sind vom Einzelfall abhängig. Sie bemessen sich anhand der Finanzierungssumme, der Dauer der Zinsbindung, der Dauer bis zur Auszahlung (Forward-Periode) und den vereinbarten Zinsen.
Die meisten Banken verlangen einen Zinsaufschlag von 0,05 Prozent pro Monat, der zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung liegt. Wird ein Darlehen bspw. mit einer Vorlaufzeit von einem Jahr abgeschlossen, beträgt der Zinsaufschlag 0,6 Prozent (0,05 x 12 Monate). Die Gesamtkosten für das Darlehen ergeben sich dann aus den Konditionen und dem Zuschlag:
Zinsaufschlag + Zinssatz = Gesamtkosten für das Forward-Darlehen
Aber nicht jede Bank verlangt einen Zinsaufschlag von 0,05 Prozent. Der Zuschlag kann höher, aber auch niedriger ausfallen. Gerade bei einer langen Vorlaufzeit fällt dieser deutlich ins Gewicht. Hier ist zu beachten, dass der Zinsaufschlag immer zusammen mit den allgemeinen Konditionen der Baufinanzierung betrachtet werden muss. So kann es passieren, dass sich ein Anbieter trotz höherer Zinsen mehr lohnt, wenn der Zinsaufschlag niedriger ausfällt.
Ein Beispiel:
Angebot A: Für das Forward-Darlehen erhält ein Kreditnehmer einen Zinssatz von 3,3 Prozent. Der Forward-Aufschlag liegt bei 0,02 Prozent pro Monat. Das Darlehen wird 18 Monate vor Ende der Zinsbindung abgeschlossen:
0,36 (0,02 x 18 Monate) + 3,3 = 3,66 Prozent Zinsen
Angebot B: Bei einem anderen Anbieter erhält der Kunde ein Angebot mit einem Zinssatz von 3,0 Prozent. Dafür beläuft sich der Forward-Zuschlag auf 0,5 Prozent pro Monat:
0,9 (0,05 x 18 Monate) + 3,0 Prozent =3,9 Prozent
Durch den höheren Zinsaufschlag ist das Angebot von Anbieter B im Gesamten teurer, obwohl die zugrunde gelegten Zinsen niedriger ausfallen. Dies macht deutlich, dass Sie nicht nur die allgemeinen Konditionen der Baufinanzierung betrachten dürfen, sondern auch den Forward-Zuschlag berücksichtigen müssen.
Es ist naheliegend, die Anschlussfinanzierung bei der Hausbank abzuschließen. Diese muss sich aber nicht mehr gegen die Konkurrenz durchsetzen, um Sie als Kunde zu gewinnen. Deshalb bietet die eigene Bank oft auch nicht das beste Angebot für die Anschlussfinanzierung.
Bei einem Forward-Darlehen sollten Sie wie bei der Baufinanzierung verschiedene Anbieter und deren Konditionen vergleichen. Dabei sind unsere Baufin-Experten Ihnen gerne behilflich. Wir können auf rund 450 Partnerbanken zurückgreifen, um das optimale Angebot für Ihre Anschlussfinanzierung zu finden.
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