Bausparen ist nach wie vor eines der
beliebtesten Finanzprodukte der Deutschen. Rund die Hälfte aller Haushalte bzw. 24 Millionen Bausparverträge als Variante der Baufinanzierung werden aktuell gezählt. Bei der Frage nach der passenden
Immobilienfinanzierung entscheiden sich viele für das Bausparen als Kombination aus traditionellem Sparen und Immobiliendarlehen. In den letzten Jahren sind die vergebenen Bausparkassen durch streitbare Gebühren beim Bausparvertrag aufgefallen.
Gemeint sind allgemein vergleichsweise hohe Abschlussgebühren und besondere Jahresentgelte. Hier hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass diese Serviceentgelte in der Ansparphase unzulässig sind. Betroffene
Bausparer können nun darauf hoffen, sich diese Gebühren wenigstens anteilig wieder zurückzuholen. Wir klären hier auf, worum es geht.
Ob sich das Bausparen am Ende lohnt, ist von vielen Faktoren abhängig. Von Vornherein sollten aber die Kosten im Blick behalten werden. Dazu gehören die einmalig anfallenden Abschlusskosten, die in der Regel zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der Bausparsumme ausmachen – und zwar für die gesamte Bausparsumme, also den Sparteil UND den Darlehensteil. Da diese Abschlussgebühr zu Vertragsbeginn vollständig anfällt – je nach Bausparsumme kommen hier mehrere Hundert Euro zusammen – startet ein Bausparvertrag immer mit roten Zahlen.
Die Abschlussgebühr wird auch dann fällig, wenn der Baukredit nach Ende der
Sparphase doch nicht in Anspruch genommen wird. Da es hier auf jedes Prozentzehntel ankommt und die Gebühren der verschiedenen Bausparkassen stärker variieren, lohnt sich ein professioneller Vergleich.
Sie werden als Jahresentgelt, Bearbeitungsgebühren,
Serviceentgelt, Kontogebühr oder Servicepaket bezeichnet: die Gebühren beim Bausparvertrag in der
Ansparphase. Die Höhe dieser Servicepauschale variiert von Anbieter zu Anbieter und liegt zwischen neun und
30 Euro jährlich. Die Bausparkassen argumentieren zum Teil so, dass damit die Kunden an den Kosten für die Verwaltung der Verträge beteiligt werden. Darunter fallen beispielsweise Vertragsübertragungen, Teilungen oder Zusammenlegungen von Bausparverträge.
Der
Bundesgerichtshof (BGH) jedoch
entschied bereits
Ende 2022, dass eine Servicepauschale in der Ansparphase
unzulässig ist:
Die bauspartechnische Verwaltung, Kollektivsteuerung und Führung einer Zuteilungsmasse ist keine Extra-Leistung an und im Interesse von Bausparern, sondern gesetzliche Verpflichtung der Bausparkassen.
Hintergrund ist, dass die Bausparer in dieser ersten Phase als Darlehensgeber fungieren, der der Bausparbank kein Entgelt für die Darlehensvergabe schuldet. Bausparer nehmen hier bereits vergleichsweise niedrige Verzinsungen hin. Außerdem liegt die Verwaltung der Bausparkasse in deren eigenem Interesse. So sind sie laut Bausparkassen-Gesetz dazu verpflichtet, sich um die Verwaltung der Bauspargemeinschaft zu kümmern. Und schließlich zahlen Bausparer bereits eine hohe Abschlussgebühr u. a. für die anfallenden Verwaltungskosten. Obwohl es sich um ein Urteil des Bundesgerichtshofs gegen eine einzelne Bausparbank handelt und zunächst nur für Kundinnen dieses Anbieters rechtskräftig ist, hatte es eine große Signalwirkung auf die gesamte Branche.
Auch in der
Darlehensphase waren in der Vergangenheit Darlehensgebühren mit derselben Argumentation üblich: Die Bausparer sollten am Verwaltungsaufwand beteiligt werden.
Seit 2017 ist diese Gebühr laut Bundesgerichtshof
unzulässig. Auch hier kann es nicht schaden zu versuchen, diese Summe bei der Bausparkasse zurückzufordern.
Mit der
Agio schlagen viele Bausparkassen eine zusätzliche Gebühr in Höhe von etwa 2 Prozent auf den Darlehensbetrag auf. Bis dato gilt das Agio als zulässige Gebühr.
Da wir jetzt wissen, welche Bearbeitungsgebühren beim Bausparvertrag anfallen können, widmen wir uns hier der Frage, wo Sie Geld einsparen können.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Serviceentgelte gekippt, der Weg ist geebnet für eine Rückforderung. Der beste Fall wäre natürlich, die Bausparbanken würden aufgrund des Urteils die als unzulässig geltenden Entgelte von sich aus erstatten. Tun sie aber nicht! Die Bausparer müssen aktiv werden!
Zunächst sollte geprüft werden, ob überhaupt und in welcher Höhe der eigene Bausparvertrag mit jährlichen Gebühren belastet wird. Meistens wird diese am Jahresanfang abgebucht. Mit dem Jahresende 2023 endet die Frist, in der man die unzulässigen Kontogebühren ab 2020 zurückfordern kann. Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Alles, was zuvor geleistet wurde, ist im Normalfall verjährt und nur in Einzelfällen noch einklagbar.
Verweigert die Bausparkasse die Forderung, kann der zuständige Ombudsmann eingeschaltet werden. Dieser für Sie kostenlose Schritt führt oftmals zur Einigung, aber nicht immer! Denn einige Schlichtungsstellen, die den Ombudsmann stellen, halten bestimmte Gebühren von Bausparkassen für zulässig. Hier gibt es je nach Bausparkasse und Urteil verschiedene Standpunkte und der Weg führt nicht über den Ombudsmann, sondern über das Gericht.
Es gibt Bausparkassen, die erst nachträglich ein Serviceentgelt eingeführt haben. In der Vergangenheit war es üblich, dass Gebühren bei laufenden Verträgen eingeführt oder erhöht wurden, ohne vorab das Einverständnis der Bausparer einzuholen. Diese Praxis der schweigenden Zustimmung ist in einem anderen BGH-Urteil untersagt worden und Serviceentgelte, die auf diese Weise eingeführt wurden, laut Bundesgerichtshof grundsätzlich zurückforderbar.
Unabhängig davon, ob Sie vorhaben, einen Bausparvertrag abzuschließen und sich vorab informieren wollen oder ob Sie im Nachhinein wissen wollen, wie Sie zu Unrecht geforderte Gebühren beim Bausparen zurückfordern: Wir sind Ihre Experten für eine kluge Immobilienfinanzierung.
Und wir stellen gern die Weichen für günstige und faire Konditionen Ihrer Baufinanzierung!
