Prolongation: Die Hausbank verlängert das Darlehen

Der Begriff Prolongation stammt von dem lateinischen Wort „prolungare“ ab und bedeutet so viel wie „verlängern“. Somit handelt es sich dabei um die Verlängerung einer bestehenden Baufinanzierung. Denn nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt in den meisten Fällen eine Restschuld übrig. Diese muss weiterfinanziert werden, wofür neue Konditionen mit der bestehenden Bank oder einem anderen Anbieter ausgehandelt werden.

Wechseln die Kreditnehmer zu einem anderen Unternehmen, handelt es sich um eine sogenannte Umschuldung: Die Kreditsumme beim bisherigen Kreditgeber wird von dem neuen Anbieter abgelöst. Bleiben sie hingegen bei ihrer Bank und führen die Baufinanzierung dort fort, liegt eine Prolongation – Verlängerung vor.

Kreditnehmer erhalten spätestens vier Wochen vor Ablauf ihrer Zinsbindungsfrist eine Mitteilung von ihrer Bank. Dieser liegt im Regelfall ein Angebot für die Weiterfinanzierung bei. Dieses enthält neue Konditionen als die bisherige Finanzierung. Denn die Bank passt das Darlehen an die aktuellen Gegebenheiten an. Dabei spielt der derzeitige Marktzins eine Rolle, aber auch die Höhe der Restschuld und die Dauer der neuen Zinsfestschreibung. Meist weicht das neue Angebot nur in Bezug auf die Konditionen von der bisherigen Finanzierung ab. Regelungen zu Sondertilgungen sind häufig gleichbleibend.

Allerdings können die Kreditnehmer auch neu mit der Bank verhandeln. Stimmen die Kunden dem Angebot ihrer Hausbank zu, müssen sie dieses nur unterschreiben. Die Anschlussfinanzierung beginnt zu dem Zeitpunkt, zu dem die Zinsfestschreibung des bisherigen Baudarlehens ausläuft. Dieses Vorgehen ist einfach und mit wenig Aufwand verbunden. Auch kommen keine zusätzlichen Kosten für Änderungen im Grundbuch zustande.

Bessere Konditionen: In der Regel sind die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung besser als bei der Erstfinanzierung. Dies hat mehrere Gründe. Einerseits kann der Kreditgeber aufgrund der langjährigen Geschäftsbeziehung das Ausfallrisiko des Kunden besser einschätzen. Konnte dieser Monat für Monat seine Rate aufbringen, hat die Bank ein hohes Interesse daran, die Beziehung fortzuführen. Außerdem ist die verbleibende Restschuld geringer und für den Kreditgeber entsteht kaum Bearbeitungsaufwand.

Wenig bürokratischer und zeitlicher Aufwand: Im Regelfall versendet die Bank mit der Mitteilung zum Ende der Zinsfestschreibung ein Angebot für die Anschlussfinanzierung. Sind die Kunden damit einverstanden, müssen sie dieses nur unterschreiben. Die Weiterfinanzierung läuft dann automatisch. Es müssen keine weiteren Unterlagen eingereicht werden.

Keine Kosten für Grundschuldübertragung: Im Gegensatz zur Umschuldung entstehen bei der Prolongation keine weiteren Kosten. Die Grundschuld ist bereits im Grundbuch eingetragen und kann fortgeführt werden. Die Prolongation bietet einige Vorteile. Der bürokratische und zeitliche Aufwand sind gering und es werden keine Kosten verursacht. Außerdem bleiben die bisherigen Ansprechpartner bestehen und eine erneute Bonitätsprüfung ist nicht notwendig. Dennoch lohnt es sich, Verhandlungen mit der Hausbank zu führen, um bessere Konditionen zu erhalten. Zudem stehen der Prolongation auch Nachteile gegenüber, die berücksichtigt werden sollten.

Ein entscheidender Nachteil ist, dass die Hausbank für eine Anschlussfinanzierung nicht immer die besten Konditionen bietet. Günstige Zinsen erhalten Kunden meist erst auf Nachfrage, und auch dann ist das Angebot nicht zwangsweise das Beste. Ein Vergleich verschiedener Anbieter auf dem Markt kann sich langfristig lohnen, auch wenn die Umschuldung zeitaufwendig ist und Gebühren für die Übertragung der Grundschuld fordert.

Generell sollten Kunden bei der Anschlussfinanzierung wie bei ihrem ersten Immobilienkredit vorgehen: Verschiedene Anbieter auf dem Markt vergleichen. Denn wer dabei ähnlich sorgfältig vorgeht, kann auf lange Sicht mehrere Tausend Euro sparen.

Experten empfehlen, sich spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit der Anschlussfinanzierung zu befassen. Besser noch ein Jahr. So bleibt genügend Zeit, um sich verschiedene Angebote einzuholen und die Zinsprognosen zu betrachten. In einigen Fällen ist es sogar sinnvoll, sich bereits Jahre vor Ende der Sollzinsbindung damit auseinanderzusetzen.

Denn in Niedrigzinszeiten lassen sich mit einem Forward-Darlehen günstige Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Dieses kann sowohl bei der Hausbank wie auch bei anderen Anbietern abgeschlossen werden. Das Forward-Darlehen lohnt sich, wenn die Zinsen aktuell niedrig sind und bis zum Ende der Zinsbindung vermutlich ansteigen werden.

Die folgenden Punkte sollten berücksichtigt werden, bevor bei der Hausbank eine Prolongation unterschrieben wird:

Meist stellen sich Eigenheimbesitzer die Frage, Prolongation oder Umschuldung? Dabei können bereits kleine Unterschiede große Auswirkungen haben. Denn auf die Jahre hochgerechnet bewirken wenige Prozent Zinsdifferenz ein hohes Maß an Ersparnis – oder Mehrausgaben. Daher lässt sich die Frage, ob eine Umschuldung oder Prolongation sinnvoll ist, nur unter Berücksichtigung der Angebote beantworten.

Bietet die Hausbank ein besseres Angebot für die Anschlussfinanzierung als ein neuer Kreditgeber, lohnt sich die Prolongation. Insbesondere aufgrund des geringen bürokratischen Aufwands. Und es fallen keine Kosten für die Eintragung einer Grundschuld an. Bieten hingegen andere Banken bessere Konditionen, ist eine Umschuldung meist sinnvoller. Die Aufwendungen für die Grundschuldübertragung sind dann nach wenigen Jahren kompensiert.

Sollte die Restschuld allerdings weniger als 100.000 Euro betragen, kommt häufig nur die Prolongation infrage. Denn ein Großteil der Banken winkt bei geringen Summen für eine Umschuldung ab. Nicht geeignet ist die Weiterfinanzierung hingegen bei einem KfW-Darlehen. Denn die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet keine Prolongation an. Bestehende Restschulden müssen über eine Umschuldung bei einem anderen Anbieter abgelöst werden.

Bietet die Hausbank bessere Konditionen als andere Anbieter auf dem Markt, lohnt sich die Prolongation selbstverständlich. Doch auch wenn die Konditionen dem allgemeinen Marktniveau entsprechen, spricht nichts dagegen, beim bisherigen Kreditgeber weiter zu finanzieren. Denn bei gleichem Zinsniveau sprechen die unbürokratische Abwicklung, der geringe Zeitaufwand und die gleichbleibenden Ansprechpartner für das Prolongieren.

Wer sich gegen eine Prolongation entscheidet und keine Umschuldung vereinbart, muss am Ende der Zinsbindung die gesamte Darlehenssumme aufbringen können. Denn dann kann die Hausbank den Kreditvertrag kündigen und die offene Restschuld zurückfordern. Stehen die finanziellen Mittel nicht zur Verfügung und wurde kein neuer Anbieter zum Ablösen der Restschuld gefunden, bleibt nur mit der Bank einen neuen Kreditvertrag zu vereinbaren. Die Konditionen dafür sind aber meist nicht sehr gut. Daher ist es besonders wichtig, sich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern.

Die Prolongation ist die komfortabelste Lösung für eine Anschlussfinanzierung. Aber nicht immer die beste Entscheidung. Denn bereits geringe Zinsabweichungen von 0,3 Prozent können langfristig Kostenersparnisse oder Mehrkosten von Tausenden Euro bedeuten. Daher lohnt es sich, frühzeitig Angebote einzuholen und die Konditionen der Hausbank zu vergleichen.

Unsere Finanzierungsexperten sind Ihnen gerne dabei behilflich. Wir prüfen für Sie, ob die Prolongation die für Sie beste Anschlussfinanzierung darstellt oder ob andere Banken bessere Angebote bereithalten. So finden wir das passende Darlehen für Ihre Restschuldfinanzierung.