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Wie funktioniert eine 100-Prozent-Finanzierung?

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 06.09.21

Das Wichtigste zur Baufinanzierung im Überblick

  • Mit einer 100-Prozent-Finanzierung lässt sich der Traum vom Eigenheim mit nur geringen finanziellen Mitteln ermöglichen.

  • Diese Finanzierungsform setzt ausreichend Eigenkapital voraus, um die Kauf- oder Baunebenkosten selbst bezahlen zu können.

  • Eine Baufinanzierung mit wenig Eigenkapital ist für die Banken riskant, daher sind die Zinssätze höher als bei einem klassischen Kredit.

  • Als Grundvoraussetzung gilt, dass die Kreditnehmer über ein hohes und sicheres Einkommen verfügen und eine gute Bonität vorweisen können.

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Was ist eine 100-Prozent-Finanzierung?

Eine 100-Prozent-Finanzierung ist eine Baufinanzierung mit wenig Eigenkapital. Dabei wird der volle Kauf- oder Baupreis der Immobilie über den Kredit finanziert. Im Gegensatz zur Vollfinanzierung, bei der kein Eigenkapital eingebracht wird, zahlen die Kreditnehmer die Kaufnebenkosten wie Maklercourtage und Grundbucheintrag selbst. Müssen auch die Nebenkosten über den Immobilienkredit finanziert werden, handelt es sich um eine 110-Prozent-Finanzierung (Baufinanzierung ohne Eigenkapital).

Wenig Eigenkapital bedeutet höhere Zinsen

Umso geringer das Eigenkapital, desto teurer sind die Zinsen. Dies liegt nicht nur daran, dass der Kreditbedarf höher ausfällt. Aufgrund der fehlenden Geldmittel entsteht für die Bank ein Risiko. Denn sie muss die Immobilie in voller Höhe finanzieren. Um dieses Risiko auszugleichen, verlangt sie von den Kreditnehmern teurere Zinssätze.

Experten empfehlen, mindestens 20 bis 30 Prozent des Gesamtbedarfs durch Eigenkapital zu decken. Ein Beispiel: Die Immobilie kostet 300.000 Euro. Zusätzlich fallen 30.000 Euro Nebenkosten an. Im Optimalfall sollten die Erwerber mindestens 66.000 Euro, besser noch 99.000 Euro an eigenen finanziellen Mitteln beisteuern, um gute Konditionen zu erhalten.

Ein Bauvorhaben mit wenig Eigenkapital zu realisieren bedeutet nicht nur, höhere Zinssätze in Kauf nehmen zu müssen. Auch die Richtlinien und Voraussetzungen bei der Kreditvergabe sind strenger als bei einer klassischen Baufinanzierung.

Voraussetzungen für eine 100-Prozent Finanzierung

Vor wenigen Jahren war es noch unmöglich, einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital zu erhalten. Heute lässt sich ein Bauvorhaben ohne eigene Geldmittel realisieren, wenn auch unter engmaschigen Bedingungen. Um ein Darlehen zu erhalten, dass den vollen Kauf- oder Baupreis deckt, setzen viele Banken folgende Richtlinien voraus:

Sicheres Einkommen

Das Einkommen ist nicht nur hoch genug, sondern auch möglichst sicher. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag gilt als Grundvoraussetzung. Besonders schwierig ist die Zusage für eine 100-Prozent-Finanzierung bei Selbstständigen, deren Einnahmen als unbeständig gelten.

Gute Bonität

Die Bank holt zunächst eine Schufa-Auskunft ein, um die Bonität zu prüfen. Der Score sollte möglichst hoch sein. Das bedeutet, die Zahlungsfähigkeit wird als positiv eingestuft. Vorteilhaft ist zudem, wenn auch die Kreditwürdigkeit als gut eingestuft wird. Das bedeutet, es bestehen kaum finanzielle Verpflichtungen aus (Kredit-)Verträgen.

Alter

Das Alter spielt bei einer Baufinanzierung immer eine Rolle. Denn umso älter die Bauherren sind, desto weniger Zeit bleibt ihnen, um das Darlehen bis zum Rentenbeginn zu tilgen. Jüngere Kreditnehmer haben noch mehr Berufsjahre vor sich und können auch niedrigere Tilgungssätze wählen.

 

Sicherheiten

Durch die Bereitstellung von Sicherheiten ist die Bank gewillter, eine 100-Prozent-Finanzierung zu vergeben. Dabei kann es sich um bereits abbezahlte Immobilien, schuldenfreie Grundstücke oder um Bürgschaften handeln.

Immobilienzustand und Nebenkosten: Weitere Voraussetzungen

Neben den personenbezogenen Bedingungen stellen die Kreditgeber auch Ansprüche an die Immobilie. So ist deren Zustand ein weiterer wichtiger Faktor für die Zusage der 100-Prozent-Finanzierung. Denn baufällige Gebäude in weniger beliebten Wohngegenden stellen für die Banken ein hohes Risiko dar. Ist das Objekt aber gut erhalten und liegt in einem Gebiet mit hoher Nachfrage, sind die Chancen für eine Kreditzusage besser.

Außerdem sollten die Kreditnehmer finanziell in der Lage sein, die Nebenkosten selbst zu bezahlen. Andernfalls müsste eine Vollfinanzierung beantragt werden. Demzufolge sollte das Eigenkapital ausreichen, um Maklercourtage, Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbucheintrag etc. selbst zu bezahlen. Bei einem Bauvorhaben fallen zudem die Erschließungskosten an.

Hinweis: Bei den Nebenkosten eines Immobilienerwerbs oder Neubaus gibt es keinen materiellen Gegenwert. Dadurch erhöht sich das Finanzierungsrisiko für die Banken maßgeblich, was die Kreditvergabe erschwert.

Für wen kommt eine 100-Prozent-Finanzierung infrage?

Eine 100-Prozent-Finanzierung richtet sich an Personen, die den Traum vom Eigenheim realisieren möchten, aber nur wenig finanzielle Mittel einbringen können. Sie haben jedoch genügend Eigenkapital, um mindestens die Nebenkosten zu decken. Um eine Kreditzusage zu erhalten, müssen sie über ein ausreichend hohes und sicheres Einkommen verfügen. Sehr gute Chancen haben mitunter Kreditnehmer mit unkündbaren Arbeitsverträgen. Darunter fallen Beamte und weitere im öffentlichen-Recht beschäftigte Personen. Schwierig ist die Baufinanzierung mit geringem Eigenkapital für Selbstständige, da ihr Einkommen als unregelmäßig gilt.

Das sind die Vorteile einer Finanzierung mit wenig Eigenkapital

  • Das niedrige Zinsniveau lässt sich nutzen. In einigen Jahren, wenn das benötigte Eigenkapital angespart ist, können die Zinsen bereits gestiegen sein.
  • Doppelbelastung durch Ansparphase fällt weg. Denn wer Eigenkapital anspart, muss zusätzlich die Miete aufbringen. Dadurch entsteht eine nicht unerhebliche Doppelbelastung.
  • Bauherren beginnen früher mit der Tilgung. Somit haben sie noch länger Zeit, um das Darlehen bis zum Rentenalter abzubezahlen.

Gibt es Nachteile bei einer 100-Prozent-Finanzierung?

Gegenüber einer klassischen Baufinanzierung mit Eigenkapital entstehen bei der 100-Prozent-Finanzierung erhebliche Nachteile:

  • Die Finanzierung ist im Gesamten teuer. Denn das Finanzierungsrisiko lassen sich die Banken mit hohen Zinssätzen bezahlen. Außerdem haben die Kreditnehmer einen höheren Finanzierungsbedarf.
  • Es dauert länger, bis das Darlehen abbezahlt ist. Da am Ende der Sollzinsbindung in der Regel eine hohe Restschuld übrig ist, kann eine teure Anschlussfinanzierung notwendig sein.
  • Die Bank setzt eine gute Kreditwürdigkeit voraus. Negative Schufa-Einträge und kein sicheres, hohes Einkommen sind Ausschlusskriterien bei dieser Finanzierungsform.
  • Die Immobilie muss in einem sehr guten Zustand sein. Bauvorhaben in Gebieten mit geringer Nachfrage oder sanierungsbedürftige Objekte werden meist nicht von den Banken akzeptiert und führen zur Ablehnung des Antrags.
  • Verträge sind weniger flexibel. Bei 100-Prozent-Finanzierungen haben die Darlehensnehmer kaum Verhandlungsspielraum bei der Gestaltung und Anpassung ihrer Kreditverträge.

Wann ist eine 100-Prozent-Finanzierung sinnvoll?

Die Zinssätze befinden sich seit einigen Jahren auf einem historischen Tief. Viele Experten und Verbraucherschützer gehen davon aus, dass diese Situation nicht dauerhaft anhalten wird und der Zins wieder steigt. Das macht eine Baufinanzierung momentan sehr lukrativ. Wer jedoch erst das notwendige Eigenkapital ansparen muss, riskiert, steigende Zinsen und höhere Immobilienpreise in Kauf nehmen zu müssen.

Zu beachten ist auch, dass durch das Ansparen des Eigenkapitals eine Doppelbelastung entsteht. Denn die zukünftigen Bauherren müssen neben einem nicht unerheblichen Sparbetrag ihre Miete entrichten. Wer allerdings in der erworbenen Immobilie wohnt, muss nur das Darlehen tilgen. Sinnvoll ist eine 100-Prozent-Finanzierung somit für Kreditnehmer, die selbst ihr Objekt beziehen. Denn dabei bauen sie Vermögen auf, indem sie ihre Immobilie abbezahlen und im Alter mietfrei wohnen können.

100-Prozent-Finanzierung: Baufinanzierung mit wenig Eigenkapital realisieren

Eine 100-Prozent-Finanzierung birgt Nachteile, kann je nach persönlicher Situation aber auch ratsam sein. Wichtig ist, dass die Kreditnehmer mindestens die Nebenkosten des Immobilienerwerbs bezahlen können und über ein gesichertes, hohes Einkommen verfügen. Dann steht auch dem Traum vom Eigenheim mit wenig finanziellen Mitteln nichts im Weg.

Unsere Baufinanzierungsexperten unterstützen Sie. Wir beantworten alle Ihre Fragen zum Immobiliendarlehen und der 100-Prozent-Finanzierung. Aus über 450 Partnerbanken können wir außerdem den passenden Anbieter für Ihr Bau- oder Kaufvorhaben finden.

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Susanne Knofe

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Expertin für Baufinanzierung

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Stand: 10.06.21

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15 Jahre Zinsbindung 0,67 % 554 Euro
20 Jahre Zinsbindung 0,88 % 597 Euro
25 Jahre Zinsbindung 1,04 % 629 Euro
30 Jahre Zinsbindung 1,09 % 639 Euro
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.

Entwicklung der Zinssätze für Baufinanzierung

Die dargestellten Zinssätze sind Durchschnittswerte und können je nach Region, Darlehenshöhe, Beleihungswert und eingebrachtem Eigenkapital günstiger oder teurer sein.
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