Immobilienfinanzierung: So finanzieren Sie Ihr Eigenheim

Das Einfamilienhaus in ländlicher Idylle, die moderne Penthouse-Wohnung mit Blick über die Dächer der Stadt oder eine gemütliche Immobilie in einem Vorort: Die Entscheidung für den Bau oder Kauf einer Immobilie ist eine der größten Investitionen im Leben. Und nur selten stehen die Mittel zur Verfügung, um die Immobilienfinanzierung zu stemmen. Abhilfe schafft eine Immobilienfinanzierung, mit der sich der Traum von den eigenen Vier Wänden realisieren lässt.

Eine Immobilienfinanzierung ist ein zweckgebundenes Darlehen, das für die Finanzierung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen vorgesehen ist. Synonym werden häufig auch die Begriffe Baukredit, Baufinanzierung und Hauskredit verwendet. Wobei der Baukredit genau genommen für den Neubau einer Immobilie gedacht ist.

Bei einer Immobilienfinanzierung stellt die Bank als Kreditgeber dem Kunden die finanziellen Mittel für das Eigenheim zur Verfügung. Der zukünftige Besitzer der Immobilie zahlt den Kredit über einen längeren Zeitraum hinweg mit monatlichen Raten plus Zinsen an den Kreditgeber zurück. Bei Vertragsabschluss wird dafür eine feste Laufzeit für die Immobilienfinanzierung vereinbart. Häufig ist am Ende der Laufzeit noch nicht die gesamte Summe abbezahlt. In diesem Fall ist eine Anschlussfinanzierung für die Immobilie notwendig, mit der die sogenannte „Restschuld“ getilgt wird.

Die Immobilienfinanzierung setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen. Wichtig für die zukünftigen Besitzer der Immobilie sind die Konditionen der Bank. Und diese sind durch den Hypothekenzins definiert. Dabei handelt es sich um die monatliche Gebühr, die der Kunde der Bank für die Bereitstellung des Kredits für die Immobilie bezahlt. Der Zinssatz ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Sowohl die Höhe des Eigenkapitals wie auch die Zinsfestschreibung und die berufliche Situation des Antragstellers sind für die Immobilienfinanzierung entscheidend. Durch die Bereitstellung von Sicherheiten wie abbezahlte Immobilien oder Bürgschaften lässt sich der Zinssatz senken.

In Niedrigzins-Zeiten ist eine lange Zinsfestschreibung meist ratsam. Die Zinsfestschreibung stellt die Laufzeit des Darlehens für die Immobilie dar und kann fünf, zehn, 15 oder auch 20 oder 30 Jahre betragen. Während dieses Zeitraums bleiben die Konditionen für den Kreditnehmer unverändert bestehen.

Zum Ablauf der Zinsfestschreibung ist meist eine Restschuld übrig. Dafür verhandeln die Kunden mit der Bank neue Konditionen zum dann gültigen Zinssatz. Oder sie schulden um und schließen ein Darlehen für ihre Immobilie bei einem anderen Anbieter ab. Mit einem Forward-Darlehen können Sie bereits fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung die Zinskonditionen sichern.

Ein weiterer Faktor, der die Immobilienfinanzierung beeinflusst, ist die Tilgung. Damit wird die Rückzahlungssumme des Darlehens für die Immobilie bezeichnet. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist der Kredit für die Immobilienfinanzierung zurückbezahlt. Doch steigt damit auch die monatliche Rate, die sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammensetzt.

Bei einer Baufinanzierung empfehlen sich Tilgungssätze von einem bis drei Prozent. In Niedrigzinszeiten kann eine hohe Tilgung von mindestens drei Prozent ratsam sein, um die Restschuld bis zum Ablauf der Zinsfestschreibung zu senken.

Die Restschuld ist ein weiterer wichtiger Faktor, der nicht außer Acht gelassen werden darf. Denn am Ende der Zinsbindungsfrist müssen die meisten Kreditnehmer die verbleibende Darlehenssumme weiterfinanzieren. Das bedeutet, sie nehmen einen neuen Kredit über die Höhe der Restschuld für die Immobilienfinanzierung auf. Steigt der Zins bis dahin an, müssen sie mit einer höheren monatlichen Belastung rechnen als bisher.

Wer ein Haus kaufen möchte, muss sich zunächst damit befassen, wie viel die Immobilie überhaupt kosten darf. Das Budget setzt sich aus den finanziellen Mitteln, welche die Bank zur Verfügung stellt, und dem vorhandenen Eigenkapital zusammen. Doch um herauszufinden, wie hoch die maximale Darlehenssumme zur Immobilienfinanzierung ausfällt, muss das eigene Budget kalkuliert werden.

Am besten lässt sich das Budget für die Immobilienfinanzierung ermitteln, indem ein Haushaltsplan erstellt wird. Darin werden zunächst alle monatlichen Einnahmen aufgelistet. Dazu gehören Löhne, aber auch Einnahmen aus Mieten und Pacht sowie Versicherungsleistungen und Renten. Dann sind den Einnahmen alle Ausgaben gegenüberzustellen: Nebenkosten, Unterhaltszahlungen, Lebenshaltungskosten, Versicherungen und alle weiteren Aufwendungen. Wenn die Miete mit dem Erwerb der Immobilie entfällt, muss dieser Betrag nicht kalkuliert werden. Kosten, die einmal jährlich anfallen, sind zudem auf 12 Monate umzurechnen. Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ergibt das vorhandene Budget für die monatliche Rate zur Immobilienfinanzierung.

Mit dem Budget lässt sich ermitteln, welchen maximalen Betrag die Bank für die Finanzierung der Immobilie zur Verfügung stellt. Durch die Anpassung der Zinsbindungsfristen und des Tilgungssatzes kann die Darlehenssumme variieren. Zu der maximalen Finanzierungssumme ist anschließend das Eigenkapital hinzuzurechnen.

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Unabhängig davon, ob eine Immobilie gekauft oder gebaut wird, fallen verschiedene Nebenkosten an. Dabei sind die Aufwendungen für Grundbucheintrag, Notar und Makler nicht zu unterschätzen. Denn sie können rund 15 bis 20 Prozent der Gesamtsumme ausmachen.

Wer eine Immobilie kauft, muss folgende Nebenkosten in der Kalkulation berücksichtigen:

Beispiel: Wer eine Immobilie in Baden-Württemberg für 400.000 Euro kauft, muss mit Nebenkosten in Höhe von 26.000 Euro rechnen. Diese setzen sich aus folgenden Posten zusammen:

Wurde das Haus durch einen Makler vermittelt, fallen zusätzlich 14.280 Euro (3,57 %) für die Maklercourtage an. In diesem Fall betragen die Kaufnebenkosten rund 40.280 Euro, wodurch der Gesamtaufwand für die Immobilie auf 440.280 Euro steigt.

Es gibt eine ganze Reihe von Förderungen, die zur Immobilienfinanzierung genutzt werden können. So bietet beispielsweise die KfW-Bank zinsgünstige Kredite für energetisches Wohnen oder für junge Familien. Auch für bestimmte Maßnahmen am Haus lassen sich Fördermittel beantragen: Für neue Heizungen, energetischere Fenster oder Solar und Photovoltaik. Die Förderungen fließen in Form von günstigen Zinsen, Zuschüssen oder Steuerermäßigungen.

Das Eigenkapital spielt eine entscheidende Rolle, wenn eine Immobilie finanziert werden soll. Experten empfehlen, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufzubringen. Diese lassen sich aus folgenden Posten beziehen:

Das Eigenkapital bietet der Bank zusätzliche Sicherheit. Da dadurch das Risiko für Zahlungsausfälle sinkt, belohnt sie die Kunden mit niedrigeren Zinssätzen für die Immobilienfinanzierung. Um die Zinsen weiter zu senken, können der Bank zusätzliche Sicherheiten angeboten werden. Zum Beispiel Bürgschaften, Lebensversicherungen und bereits abbezahlte Immobilien und Grundstücke.

Generell ist es möglich, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen. In diesem Fall handelt es sich um eine sogenannte Vollfinanzierung der Immobilie oder Finanzierung ohne Eigenkapital, bei der 100 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie über das Darlehen abgedeckt werden. Die Kreditnehmer müssen jedoch die Aufwendungen für die Nebenkosten selbst aufbringen und eine sehr gute Bonität vorweisen können. Müssen auch die Kaufnebenkosten finanziert werden, kommt nur eine 110-Prozent Finanzierung infrage. Diese Darlehen zur Baufinanzierung werden aber nicht von allen Banken angeboten und sind überdurchschnittlich teuer.

Die Entscheidung für die Immobilienfinanzierung gehört zu den größten Investitionen im Leben. Eine Entscheidung, die nicht nur gut durchdacht, sondern auch kalkuliert sein muss. Unsere Finanzierungsexperten sind Ihnen bei allen Fragen rund um die Immobilienfinanzierung behilflich. Wir ermitteln mit Ihnen gemeinsam Ihr persönliches Budget, besprechen Ihre Vorstellungen und Wünsche und finden bei mehr als 400 Partnerbanken das richtige Angebot für Ihren Bedarf.