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Wie funktioniert die Auszahlung einer Baufinanzierung?

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 05.11.21

Das Wichtigste in Kürze

  • Wie die Bank die Baufinanzierung auszahlt, ist davon abhängig, ob ein fertiges Haus erworben oder eine Immobilie neu gebaut wird.
  • Bei einem Immobilienkauf wird die gesamte Darlehenssumme ausbezahlt, wenn die Grundschuld eingetragen und die Zahlung des Kaufpreises fällig ist.
  • Beim Hausbau erfolgt die Auszahlung mit der Fertigstellung bestimmter Bauleisten - den sogenannten Meilensteinen.
  • Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt, mit welchem Meilenstein welcher Teilbetrag ausbezahlt wird.
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Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie die Auszahlung einer Baufinanzierung funktioniert. Welche davon infrage kommt, ist in erster Linie davon abhängig, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen. Denn bei einem Immobilienerwerb beziehen Sie Ihr Darlehen im Regelfall in einem Stück. Wird ein Haus gebaut, erfolgt die Auszahlung der Baufinanzierung in Teilbeträgen abhängig vom Baufortschritt.

Auszahlung der Baufinanzierung beim Hauskauf

Bei einem fertigen Haus funktioniert die Auszahlung des Immobilienkredits simpel. Sobald der Vertrag geschlossen wurde, der Kaufpreis fällig und die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, erfolgt die Zahlung. Dafür ist der Bank lediglich der Kaufvertrag vorzuweisen, der die Bankdaten des Verkäufers enthält.

 

Mit der Überweisung auf das Konto des Verkäufers kann der Kredit vollständig ausgeschöpft sein. Wurde mehr Geld aufgenommen, beispielsweise für die Außenanlage oder Modernisierungsarbeiten, erfolgt die Auszahlung abhängig davon, ob die Arbeiten durch einen Bauträger stattfinden oder selbst koordiniert werden.

So funktioniert die Auszahlung einer Baufinanzierung beim Hausbau / Umbau

Bei einem Hausbau oder dem Umbau nach dem Erwerb der Immobilie funktioniert die Auszahlung der Baufinanzierung anders. Hierbei ist zu unterscheiden, ob das Eigenheim durch einen Bauträger erbaut wird oder die Bauarbeiten selbst koordiniert werden.

Bauträger

Wir das Haus durch einen Bauträger errichtet, erfolgt die Auszahlung des Darlehens in Teilbeträgen nach Fertigstellung von bestimmten Bauleistungen. Diese werden Meilensteine genannt. Dabei ist in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) allgemeingültig geregelt, zu welchem Meilenstein welcher Teilbetrag ausbezahlt wird.

  • 30 Prozent der Darlehenssumme werden ausbezahlt, wenn ein Grundstück übertragen oder 20 Prozent, wenn das Erbbaurecht bestellt wird
  • 40 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus
  • 12 Prozent nach Bezugsfertigkeit und Übergabe
  • 10 Prozent nach Fenstereinbau
  • 8 Prozent nach der Fertigstellung von Dachflächen
  • 6 Prozent für den Innenputz
  • 5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung
  • 4 Prozent für Fliesenarbeiten in den Sanitärbereichen
  • Jeweils 3 Prozent nach der Rohinstallation der Heizungsanlage, der Sanitäranlage und Elektronanlage
  • Jeweils 3 Prozent für den Estrich und Fassadenarbeiten

Sobald die jeweiligen Baufortschritte abgeschlossen sind, reichen die Kreditnehmer ihrer Bank die Rechnungen zum Nachweis ein. Der Kreditgeber überweist das Geld dann an den Bauträger oder den jeweiligen Dienstleister.

Selbstkoordination

Wird der Hausbau oder der Umbau in Eigenregie koordiniert, überweist das Kreditinstitut immer eine bestimmte Summe auf das Girokonto der Bauherren. Sozusagen einen Puffer für Arbeiten und Materialien. Auch dann, wenn der Bau in Selbstleistung erfolgt. Damit können die Kreditnehmer Handwerker beauftragen und Baumaterial einkaufen.

 

Dabei werden der Bank in bestimmten Abständen Rechnungen zum Nachweis eingereicht. Einige Kreditinstitute möchten alle Ausgaben nachvollziehen können, andere benötigten lediglich höhere Rechnungen. Dies ist mit dem entsprechenden Institut abzusprechen.

Hinweis: Häufig gilt ein Mindestbetrag für die Auszahlung. Beispielsweise werden Minimum 30.000 Euro ausbezahlt. Damit möchte die Bank ihren Bearbeitungsaufwand gering halten.

Wieso erfolgt die Auszahlung der Baufinanzierung in Teilbeträgen?

Auch wenn die Bank mit einem Mindestbetrag verhindert, dass immer wieder kleine Beträge ausbezahlt werden, hat sie doch einen Mehraufwand, wenn sie das Darlehen in Teilbeträgen auszahlt und nicht die gesamte Kreditsumme auf einen Schlag.

 

Allerdings hat dieses Vorgehen auch einen entscheidenden Nutzen: Wird die Finanzierung nicht komplett, sondern in einzelnen Beträgen gezahlt, kann das Kreditinstitut nachvollziehen, wohin das Geld fließt. Es kann somit sicherstellen, dass die Summe auch tatsächlich für das Bauvorhaben genutzt wird und nicht für etwas, wofür die Bank keinen Gegenwert hat. Beispielsweise für Möbel oder sogar einen Urlaub.

Ist die Auszahlung des Baukredits ohne Rechnung möglich?

Ob die Auszahlung der Baufinanzierung ohne Rechnung möglich ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt dabei auf die Bank an. Denn grundsätzlich ist der Immobilienkredit ein zweckgebundenes Darlehen mit vergleichsweise günstigen Zinsen. Die guten Konditionen ermöglichen die Institute mitunter deshalb, weil sie einen Gegenwert haben. Errichtet der Bauherr ein neues Dach, steigert dies den Wert der Immobilie, die der Bank als Sicherheit dient. Wird das Darlehen hingegen für die Anschaffung von Möbeln verwendet, steigern diese nicht den Wert des Hauses. Somit entsteht kein Gegenwert für den Geldgeber.

 

Um dies zu verhindern, zahlen viele Banken das Darlehen nur gegen die Vorlage von Rechnungen aus. Nur einige wenige Kreditgeber schenken ihren Kunden so viel Vertrauen, dass sie die Summe ohne Verwendungsnachweis bereitstellen. Meist handelt es sich dabei um die eigene Hausbank, bei der die Kreditnehmer bereits seit Jahren Kunden sind.

 

Häufig hingegen lässt sich das restliche Baudarlehen am Ende der Bauphase ohne Nachweise nutzen. Denn ist die Immobilie fertiggestellt und bleibt ein Teil der Baufinanzierung übrig, überweist die Bank ihren Kunden das Geld. Dieses können sie frei verwenden und damit auch Einrichtungsgegenstände kaufen.

 

Eine Baufinanzierung ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben- und unsere Experten möchten Sie dabei unterstützen. Von der Bedarfsermittlung, über die Beantragung bis zur Auszahlung: wir stehen Ihnen zur Seite. Vereinbaren Sie hier einen Termin mit uns und lassen Sie sich von unseren kompetenten Baufinanzierungsexperten beraten.

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Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 05.11.21

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