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Welche Kosten kommen bei der Baufinanzierung auf mich zu?

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 04.01.22

Das Wichtigste in Kürze

  • Der höchste Kostenfaktor bei einer Baufinanzierung sind die Sollzinsen. Diese sinken im Laufe der Zeit, da die Restschuld abnimmt.

  • Während der Bauphase verlangen die Banken einen Bereitstellungszins über 0,25 Prozent für das noch nicht abgerufene Kapital. Eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit ist sinnvoll.

  • Wer das Darlehen vorzeitig zurückbezahlt, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung erbringen. Diese entfällt, wenn die Finanzierung mindestens zehn Jahre besteht.

  • Wird ein Darlehen nicht beansprucht, sieht die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung vor. Diese kann mehrere Tausend Euro betragen.

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Bei einer Baufinanzierung zahlen die Kunden Gebühren an die Bank für die Bereitstellung des Kapitals. Dafür setzten die Kreditgeber Zinsen voraus, die mit jeder Kreditrate zu entrichten sind. Zusätzlich verlangen die Banken weitere Kosten für eine Baufinanzierung, die nicht immer auf den ersten Blick ersichtlich sind, doch zu teuren Kostenfallen werden können.

Welche Kosten verlangt die Bank für eine Baufinanzierung?

Der wichtigste Kostenpunkt bei einer Baufinanzierung sind die Sollzinsen. Denn diese beinhalten die Gebühr der Bank, dafür, dass sie dem Kunden das Geld zur Verfügung stellt. Die Zinsen werden immer anhand der Restschuld bemessen. Daher sinken die Gebühren auch, umso mehr von dem Darlehen abbezahlt wurde.

Bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent zahlen die Kreditnehmer für ein 100.000 Euro Darlehen zu Beginn rund 1.500 Euro Zinsen. Wenn sie ihre Immobilienfinanzierung getilgt haben und die Restschuld auf 70.000 Euro gesunken ist, reduzieren sich die Zinsaufwendungen auf 1.050 Euro. 750 Euro sind es bei 50.000 Euro Restschuld usw.

  • Während der Bauphase zahlen die Kunden bereits Zinsen auf das Kapital, das sie sich auszahlen lassen. Der volle Zinsbetrag wird fällig, sobald der Kredit vollständig ausgeschöpft ist.

Neben den Gebühren in Form der Zinsen sind weitere Kosten mit einer Baufinanzierung verbunden. Diese fallen in bestimmten Situationen an und können durch geschickte Vereinbarungen und eine sorgfältige Planung des Immobilienkredits vermieden werden.

Die Bereitstellungszinsen

Stimmt die Bank der Baufinanzierung zu, hält sie das benötigte Kapital für ihren Kunden zurück. In diesem Moment kann sie nicht mehr mit dem Geld wirtschaften. Für diesen Ausfall verlangen die Banken einen Bereitstellungszins. Dabei handelt es sich um eine Gebühr für das Kapital, das noch nicht abgerufen wurde. Diese beträgt bei den meisten Kreditgebern 0,25 Prozent auf den noch nicht ausbezahlten Betrag.

 

Im Regelfall vereinbaren Bank und Kreditnehmer eine bereitstellungszinsfreie Zeit. Während dieses Zeitraums erhebt der Kreditgeber keine Gebühren für nicht abgerufenes Kapital. Je nach Anbieter dauert die bereitstellungsfreie Zeit vier Monate oder auch bis zu einem Jahr. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, erhebt die Bank Gebühren für das noch nicht ausbezahlte Kapital.

Diese Kosten lassen sich vermeiden, indem eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbart wird. Wie lange diese andauernd sollte, ist vom Umfang der Baumaßnahmen und dem voraussichtlichen Zeitaufwand abhängig.

Vorfälligkeitsentschädigung

In bestimmten Fällen möchten Kreditnehmer ihre Baufinanzierung bereits vor Ablauf der Zinsfestschreibung zurückzahlen. In diesem Fall lösen sie ihren Kredit bei der Bank vorzeitig auf. Für den Kreditgeber entsteht dadurch aber ein Zinsschaden, mit dem er nicht kalkuliert hat. Aus diesem Grund verlangen die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn das Immobiliendarlehen vorzeitig abbezahlt wird.

 

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nach der Wiederanlagerendite der Deutschen Bundesbank. Dabei hängen die Gebühren davon ab, wie hoch der Zinssatz für die Ersatzanlage des Kapitals für die Bank ist. Umso niedriger die Zinsen, desto teurer ist die Gebühr für den Kunden. Allerdings dürfen die Banken keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn das Darlehen länger als zehn Jahre besteht.

Um die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen, gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder wird das Darlehen erst abgelöst, nachdem es mindestens zehn Jahre gelaufen ist. Oder die Kreditnehmer vereinbaren kostenlose Sondertilgungen. Damit können sie jedes Jahr einen zusätzlichen Betrag aufwenden, um ihre Baufinanzierung schneller abzubezahlen. Vertraglich vereinbarte Sondertilgungen haben keinen Einfluss auf eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Kredit früher abgelöst wird. Doch Vorsicht: Die Summe der zusätzlichen Tilgung ist auf einen Höchstbetrag pro Jahr begrenzt.

Nichtabnahmeentschädigung

Sobald ein Darlehen bei der Bank abgeschlossen wurde, sind die Kreditnehmer zu dessen Abnahme verpflichtet. Auch dann, wenn der Bau oder Kauf des Hauses doch nicht zustande kommen sollte. Häufiger noch kommt es zu einer Nichtabnahme eines Kredits bei einem Forward-Darlehen. Dabei schließen die Kunden Monate oder Jahre im Voraus eine Anschlussfinanzierung für das Ende ihrer Sollzinsbindung ab. Dabei gehen sie davon aus, dass die üblichen Bauzinsen bis zum Ablauf der Zinsfestschreibung steigen werden. Sollten sie dies wiedererwarten nicht, sondern sogar sinken, müssen sie ihr bereits abgeschlossenes Darlehen dennoch abnehmen. Andernfalls verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung.

 

Die Höhe der Kosten bemessen sich bei der Baufinanzierung am Zinsausfall des Vertrages. Einige Banken setzen auch einen pauschalen Betrag an. Dieser darf die entgangenen Zinsen jedoch nicht übersteigen. Je nach Höhe der Finanzierungssumme kann die Nichtabnahmeentschädigung mehrere Tausend Euro betragen. Daher sollten sich Kreditnehmer vor Abschluss eines Darlehens sicher sein, dass sie dieses auch brauchen.

Wer nicht sicher ist, ob der Bau oder Kauf tatsächlich zustande kommt, kann eine Reservierungshypothek aufnehmen. Damit hat der Kunde sechs Monate Zeit, seine Immobilie zu erwerben. Erst dann wird die Hypothek in eine ordentliche Finanzierung umgewandelt.

Kosten bei der Baufinanzierung vermeiden und günstig finanzieren: Jetzt beraten lassen

Die Sollzinsen stellen den höchsten Kostenfaktor einer Baufinanzierung dar. Daher ist ein Vergleich der Anbieter für einen günstigen Immobilienkredit unerlässlich. Darüber hinaus gibt es weitere Kosten, die bei einer Baufinanzierung anfallen können. Diese lassen sich jedoch durch geschickte Planung vermeiden. Unsere Experten helfen Ihnen dabei, den Traum von Ihren eigenen Vier Wänden kostengünstig und bedarfsgerecht zu realisieren. Vereinbaren Sie gerne einen Termin mit uns oder fordern Sie gleich ein umfassendes Angebot für Ihr Finanzierungsvorhaben an.

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