Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 30. November 2022
Sie teilen uns Ihr Vorhaben und Ihre Eckdaten mit
Wir vereinbaren einen Beratungstermin (innerhalb von 24 Stunden)
Sie erhalten ein individuelles Finanzierungsangebot (aus über 450 Banken)
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Ihre Finanzierung kann unterschrieben werden
Wie es so schön heißt, ist gute Vorbereitung alles. Auf das Vorhaben einer Baufinanzierung gemünzt, ist das gleichzusetzen mit der Erstellung eines Finanzierungsplans. In einem Finanzierungsplan legen zukünftige Hausbesitzer nämlich fest, wie sie ihr Hausprojekt finanzieren wollen. Dabei werden detailliert die Kosten aufgeschlüsselt, eigene und fremde Mittel ausgelotet, um damit Zahlungslücken und Kreditbedarfe zu offenbaren. Am Ende weiß der Kreditnehmer, ob sich der Traum vom Haus wie geplant erfüllen lässt und auf welche Mittel zur Finanzierung man dafür zurückgreifen kann – inklusive Puffer für unvorhersehbare Situationen.
Mit einem Finanzierungsplan geht man der Frage auf den Grund, wie der Kapitalbedarf für die Immobilienfinanzierung gedeckt werden soll. Man kann auch sagen, dass es eine Bestandsaufnahme der Finanzen ist. Die Voraussetzung ist, viel bzw. sämtliches verfügbares Geld in die Hand zu nehmen und zu optimalen Konditionen langfristige Zahlungsverpflichtungen einzugehen.
Dafür werden im Finanzierungsplan zur Baufinanzierung grundsätzlich drei Bestandteile gegenübergestellt:
die Kosten (Grundstücks-, Bau- und Nebenkosten)
das Eigenkapital (Vermögen, Zinseinnahmen, Mieteinnahmen etc.)
das Fremdkapital (Kredite, Fördermittel etc.)
Zu den Gesamtkosten der Immobilie gehören nicht nur der Kaufpreis für Grundstück und Haus, sondern auch sämtliche Baunebenkosten, die beispielsweise für Maklerprovision, Notar und Grundbuch, sowie Grunderwerbssteuer oder Zinsen aufgebracht werden müssen. Immobilienkäufe gehen in Deutschland nur über einen Notar. Hier muss man mit Gebühren zum Beispiel für Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellung, den Eigentümerwechsel oder die Einrichtung eines Notaranderkontos rechnen. Je nach Bundesland machen allein die Baunebenkosten 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises aus.
Mit unserem Haushaltsrechner können Sie Ihre mögliche Kreditrate und mit unserem Budgetrechner einen Richtwert für Ihren maximalen Hauspreis ermitteln.
Realistisches Darlehen: rund 223.000 Euro
Hier zählen neben dem frei verfügbaren Kapital aus Sparguthaben, Bausparverträgen etc. auch Eigenleistungen mit hinein. Je mehr Sie an Aus- und Umbauten selbst übernehmen können, je geringer fallen die Fremdkosten aus. Und umso mehr Eigenkapital Sie vorweisen können, umso günstigere Zinssätze erhalten Sie. Manche Banken fordern sogar einen gewissen Anteil an Eigenkapital für eine Darlehensbewilligung. Um die 20 Prozent der Baukosten plus sämtliche Nebenkosten sind bei der Immobilienfinanzierung gängig.
Mögliche Quellen für Eigenmittel sind:
Giro- und Sparkonten
Tages- und Termingeldkonten (kurzfristig verfügbar)
Investmentfondsanteile, Aktien (kurzfristig verfügbar)
Bausparverträge und andere langfristige Festgelder: sind diese noch nicht zuteilungsreif, können sie bis zur Kündigung zwischenfinanziert werden (auch diese Kosten einplanen!)
ggf. Edelmetallreserven
„Muskelhypothek“: selbst oder mit Hilfe von Freunden erbrachte Handwerkerleistungen (hier wird der eingesparte Stundenlohn eines Handwerkers als Berechnungsgrundlage angesetzt)
Hier wird es spannend: Denn zieht man von den Gesamtkosten der Immobilie das Eigenkapital ab, erhält man das Fremdkapital – oder anders ausgedrückt, den Kreditbedarf:
Gesamtkosten – Eigenkapital = Fremdkapital (Kreditbedarf)
Dieser Finanzierungsbedarf wird typischerweise mit einem Darlehen gedeckt. Es gibt aber auch andere Finanzierungsmöglichkeiten:
Mögliche Quellen für Fremdkapital sind:
Darlehen von einer Bank bzw. einem Kreditinstitut
Staatliche Förderdarlehen (z. B. Förderprogramme wie KfW)
Privatkredite (z. B. von Verwandten)
ggf. Online-Kreditbörsen
ggf. Kontokorrentkredite
Grundsätzlich gibt es für die Erstellung vom Finanzierungsplan zur Baufinanzierung zwei Herangehensweisen: Entweder man schaut, wie viel das Wunschobjekt (z. B. Bestandsobjekt oder Kostenvoranschlag vom Bauträger) kosten wird und rechnet dann, ob es finanziell machbar ist. Oder der Kreditnehmer geht andersherum vor und rechnet zuerst den finanziellen Spielraum aus und erfüllt sich auf dieser Basis den Traum vom eigenen Haus.
Mit dem Plan zur Finanzierung kann aber auch festgelegt werden, bei geringerem Haushaltseinkommen die monatlichen Raten möglichst gering zu halten. Da längere Laufzeiten wiederum zu höheren Gesamtkosten führen, kann das persönliche Motto je nach Möglichkeiten auch heißen, die Laufzeit zu höheren Raten zu verkürzen. Für viele ist es auch ein gewisser Ansporn, bei Laufzeitende eine vollständige Tilgung der aufgenommenen Kreditsumme zu erreichen – und schuldenfrei zu sein.
Fakt ist: Bevor Banken oder andere Geldgeber Kredite vergeben, müssen alle Zahlen detailliert aufgeschlüsselt in einem Finanzierungsplan zur Baufinanzierung vorliegen.
Was bedeuten Tilgungssatz, Sondertilgungen, Sollzins, Kaufnebenkosten, Zinsen und Zinsbindung … ? Machen Sie sich mit dem Wording der Finanzwelt vertraut, damit Sie den Finanzierungsplan erstellen und nachvollziehen können.
Stichwort Eigenkapital: Rechnen Sie das verfügbare Eigenkapitel inklusive eventueller Eigenleistungen zusammen. Erstellen Sie einen Haushaltsplan mit Ihren laufenden monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Für variable Kosten wie Lebensmittel können Sie Durchschnittswerte annehmen. Die aktuelle Kaltmiete kann als Anhaltspunkt für die monatliche Kreditrate herangezogen werden. Mit unserem Haushaltsrechner vergessen Sie nichts!
Stichwort Kosten: Schätzen Sie die gesamten Baukosten realistisch ein. Holen Sie Kostenvoranschläge ein, recherchieren Sie regionale Preise und planen Sie Puffer ein.
Stichwort Fremdkapital: Sondieren Sie sorgfältig und legen Sie fest, welche Möglichkeiten zur Finanzierung für Sie infrage kommen: Bank, Förderprogramme oder Leihgaben aus der Verwandtschaft.
Stellen Sie Zahlungslücken oder mögliche finanzielle Engpässe fest, sollten Sie ihr Projekt ändern!
Bestimmen Sie ein Zahlungsziel, also den Zeitpunkt, wann das Darlehen inklusive Zinsen spätestens komplett getilgt sein soll. In der Regel ist das der Renteneintritt.
Bestimmen Sie die maximal stemmbare monatliche Rate. Hier gilt: Je niedriger das aktuelle Zinsniveau, desto empfehlenswerter ist eine lange Zinsbindung!
„Spielen“ Sie die Möglichkeiten von Sondertilgungen und variablen Tilgungssätzen durch – und handeln Sie diese möglichst aus.
Was passiert am Laufzeitende mit einer eventuellen Restschuld? Ist eine Anschlussfinanzierung bei Ihrem Kreditgeber möglich und sinnvoll?
So individuell die Bauvorhaben, so spezifisch ist jeder Finanzierungsplan zur Baufinanzierung zugeschnitten. Je nachdem, wie detailliert die Aufstellung von Kosten, Eigen- und Fremdmitteln ausfällt, können Tilgungsraten und Konditionen für Zinsen bereits vor Baubeginn realistisch eingeschätzt werden. Unsere Baufinanzierungsexperten unterstützen Sie gern bei Ihrem Finanzierungsplan und bei der Suche nach passenden Finanzierungsmöglichkeiten.
Susanne Knofe
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Stand: 30. November 2022
3,13 %
Sollzins p.a
2 % anfängliche Tilgung
1.068,75 € monatliche Rate
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.
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