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Ende der Sollzinsbindung - Was nun?

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 03.11.21

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Zinsen für ein Darlehen werden auf fünf, acht, zehn, 15 oder bis zu 30 Jahre festgeschrieben.
  • Während dieses Zeitraums zahlen die Kreditnehmer ihre Baufinanzierung zu den vereinbarten Konditionen ab – diese dürfen nicht angepasst werden.
  • Am Ende der Zinsfestschreibung bleibt häufig eine Restschuld, die von den Kreditnehmern weiter getilgt werden muss. Dafür schließen sie eine Anschlussfinanzierung ab.
  • Es besteht die Möglichkeit, bei der Hausbank weiter zu finanzieren (Prolongation) oder den Anbieter zu wechseln (Umschuldung).
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Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, für den die vereinbarten Konditionen eines Darlehens gültig sind. Die Zinsen für den Kredit bleiben also für diese Zeit unverändert bestehen. Läuft die Sollzinsbindung aus, sind die meisten Kreditnehmer jedoch nicht schuldenfrei. Daher stellt sich die Frage, was passiert am Ende der Sollzinsbindung mit der Restschuld?

Was ist die Sollzinsbindung genau?

Die Sollzinsbindung beschreibt den Zeitraum, während dem der Kunde das Darlehen zu dem zu Vertragsabschluss vereinbarten Zins abbezahlt. Während der gesamten Zeit bleiben seine Konditionen somit gleich und dürfen von der Bank nicht verändert werden. Auch nicht, wenn der Leitzins in der Zwischenzeit deutlich steigen sollte.

 

Dabei lässt sich bei Abschluss des Kreditvertrages festlegen, wie lange die Sollzinsbindung andauern soll – also die Zinsen festgeschrieben werden. Möglich ist ein kurzer Zeitraum von fünf oder acht Jahren. Aber auch bis zu 30 Jahre, wenn die Konditionen bei Vertragsabschluss gut sind und lange erhalten bleiben sollen. Mehr zur Sollzinsbindung und welche Festschreibung sinnvoll ist, lesen Sie hier.

Was passiert am Ende der Sollzinsbindung?

Sobald die Sollzinsbindung nach dem vereinbarten Zeitraum ausgelaufen ist, ist der Kredit häufig noch nicht vollständig abbezahlt. Es bleibt eine Restschuld übrig, die vom Kreditnehmer weiter getilgt werden muss. Für die Tilgung kommt eine sogenannte Anschlussfinanzierung infrage. Dabei handelt es sich um ein Darlehen, das für diese Situation vorgesehen ist. Es dient dazu, die Restschuld eines Immobilienkredits abzubezahlen.

 

Für die Anschlussfinanzierung verhandeln Bank und Kreditnehmer neue Konditionen. Dabei kommt das aktuell gültige Zinsniveau zum Tragen. Sind die marktüblichen Zinsen im Vergleich zum Zinssatz bei Vertragsabschluss gestiegen, fallen die Konditionen schlechter aus. Das Darlehen wird somit teurer. Ist der Leitzins hingegen gesunken, ist die Anschlussfinanzierung für die Eigenheimbesitzer günstiger.

Hinweis: Je teurer die Zinsen, desto langsamer wird der Kredit bei gleichbleibender monatlicher Rate getilgt. Sind die Zinsen niedriger, wird das Darlehen schneller abbezahlt, da der Tilgungsanteil bei derselben Rate höher ausfällt.

Ist das Darlehen zum Ende der Sollzinsbindung nicht vollständig abbezahlt und kann die Restschuld nicht aufgebracht werden, ist eine Anschlussfinanzierung notwendig.

Die Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindung

Für die Anschlussfinanzierung gibt es verschiedene Möglichkeiten. Die Kreditnehmer können bei ihrer Hausbank mit neuen Konditionen weiterfinanzieren (Prolongation) oder den Kreditgeber wechseln (Umschuldung). Wer etwas mehr Zeit bis zum Ablauf der Zinsfestschreibung hat, kann über ein Forward-Darlehen nachdenken.

Prolongation

Die Prolongation stellt die einfachste Form der Anschlussfinanzierung dar. Denn dabei bleiben die Kreditnehmer bei ihrer Hausbank und verlängern ihr bestehendes Darlehen. Allerdings handeln sie mit dem Kreditgeber neue Konditionen aus.

Hinweis: Sie benötigen wahrscheinlich weitere Sicherheiten und eine ausgezeichnete Bonität

Der Komfort dieser Finanzierungsform hat allerdings auch Nachteile. Denn die Hausbanken bieten nicht immer die besten Konditionen für die Anschlussfinanzierung. Generell sollten Kreditnehmer bei einer Baufinanzierung, für das Bauvorhaben oder die Restschuld, immer verschiedene Anbieter auf dem Markt vergleichen.

 

Denn durch einen Vergleich lassen sich oft mehrere Tausend Euro sparen. Wer jedoch auf das Angebot der Hausbank wartet, hat häufig keine Zeit mehr, dieses mit anderen Anbietern zu vergleichen. Daher empfehlen wir, bereits einige Monate vor Ende der Sollzinsbindung ein Angebot bei der Bank für die Anschlussfinanzierung anzufordern. Dieses lässt sich dann mit anderen Anbietern auf dem Markt vergleichen.

Umschuldung

Am Ende der Sollzinsbindung besteht die Möglichkeit, zu einer anderen Bank zu wechseln. Dabei wird bei dem neuen Anbieter ein Darlehen über die Höhe der Restschuld abgeschlossen. Mit dem Geld wird dann die Schuld beim bisherigen Kreditgeber abgelöst. Somit liegt eine „Umschuldung“ vor. Der Vorteil bei diesem Vorgehen ist, dass die Kreditnehmer die Möglichkeit haben, viele verschiedene Anbieter zu vergleichen. Sie können das für sie günstigste Angebot mit den besten Konditionen ausfindig machen.

 

Idealerweise sollten sie dafür bereits 12 Monate vor Ende der Sollzinsbindung mit dem Vergleich der Banken beginnen. So bleibt genügend Zeit, um ein gutes Angebot zu finden. Allerdings müssen sie beachten, dass bei einer Umschuldung Kosten entstehen. Nämlich für die Grundbucheintragung und den Notar. Diese Aufwendungen lassen sich aber durch ein zinsgünstiges Darlehen kompensieren.

Hinweis: Unsere Experten übernehmen den Vergleich der Anbieter gerne für Sie. Aus über 450 Partnerbanken können wir prüfen, welcher Kreditgeber das beste Angebot für Sie bereithält.

Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist eine Besonderheit. Denn es lässt sich bereits 36 Monate, je nach Anbieter sogar fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung abschließen. Es kommt infrage, wenn das Ende der Zinsfestschreibung bevorsteht, die Marktzinsen aktuell günstig sind und davon auszugehen ist, dass sie in den kommenden Monaten steigen werden. Dann können Eigenheimbesitzer das „Voraus-Darlehen“ abschließen, noch bevor ihre Sollzinsbindung ausläuft und sich so mehrere Monate oder Jahre im Vorfeld günstige Konditionen sichern.

 

Dieses Darlehen hat allerdings Nachteile. Denn die Banken verlangen einen Aufschlag dafür, dass sie ihren Kunden bereits im Voraus günstige Zinsen zusichern. Dabei gilt: umso länger die Vorlaufzeit bis zum Ablauf der Zinsbindung, desto höher sind die „Forward-Zinsen“. Außerdem sind die Kunden zur Abnahme des Kredits verpflichtet. Solltet der Zins wiedererwarten nicht gestiegen, sondern sogar gesunken sein, müssen sie dennoch das vereinbarte Darlehen nutzen. Oder eine teure Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Ein Forward-Darlehen sollte daher gut durchdacht und von einem Baufinanzierungsexperten geprüft werden.

Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen: Was nun am Ende der Sollzinsbindung?

Bei einer langen Zinsbindung kann es passieren, dass die Zinsen sich zum Ende der Sollzinsbindung stark verändern. Bestenfalls sinken sie, was eine günstige Anschlussfinanzierung realisierbar macht. Es ist aber auch möglich, dass die Konditionen deutlich teurer ausfallen. Dann dauert es länger, bis die Restschuld getilgt ist. Oder Sie müssen eine höhere Rate aufbringen, um die Immobilie in dem geplanten Zeitraum abzubezahlen.

 

In jedem Fall aber lohnt es sich, verschiedene Anbieter auf dem Markt zu vergleichen. Idealerweise sollten Sie sich bereits drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit der Anschlussfinanzierung befassen. Kommt kein Forward-Darlehen infrage, empfehlen wir Ihnen, 12 Monate vor Ende der Zinsfestschreibung erste Angebote einzuholen. Unsere Experten unterstützten Sie dabei. Wir sind Ihnen behilflich, die richtige Anschlussfinanzierung für die Tilgung Ihrer Restschuld zu finden und Ihre Immobilie langfristig mit guten Konditionen abzubezahlen. Fordern Sie hier kostenlos und unverbindlich eine Beratung an.

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Susanne Knofe

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Expertin für Baufinanzierung

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Stand: 03.11.21

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