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Was ist ein Baudarlehen?

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 27.07.21

Das Wichtigste zum Baudarlehen im Überblick

  • Das Baudarlehen ist ein zweckgebundener Kredit, mit dem sich der Traum vom Eigenheim realisieren lässt.

  • Die monatliche Rate der Finanzierung setzt sich aus dem Tilgungsanteil (Rückzahlung der Kreditsumme) und den Zinsen (Gebühren der Bank) zusammen.

  • Derzeit befindet sich der Zins auf einem historischen Tief, was eine günstige Baufinanzierung ermöglicht und eine lange Zinsbindung von mindestens zehn, 15 Jahren sinnvoll macht.

  • Unsere Experten unterstützen Sie gerne und beraten Sie rund um die Themen Baudarlehen und Immobilienfinanzierung. Zudem finden sie aus über 400 Partnerbanken das passende Angebot für Ihr Bauvorhaben.

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Was ist ein Baudarlehen?

Den Erwerb einer Immobilie oder den Hausbau können die wenigsten Menschen ausschließlich mit ihrem vorhandenen Vermögen finanzieren. Um sich dennoch den Traum von den eigenen Vier Wänden verwirklichen zu können, gibt es das Baudarlehen. Dabei handelt es sich um einen zweckgebundenen Kredit, der ausschließlich für den Hausbau genutzt werden darf.

Bei einem Baudarlehen stellt die Bank den Kunden die finanziellen Mittel zum Hausbau zur Verfügung. Im Gegenzug zahlen diese eine Gebühr in Form der Zinsen. Sie erbringen eine monatliche Rate, die sich aus dem Tilgungsanteil (Rückzahlung der Darlehenssumme) und den Zinsen (Kosten für das Darlehen) zusammensetzt. Die Rate bringen sie mindestens über die gesamte im Vertrag vereinbarte Laufzeit auf. Bleibt am Ende der Frist eine Restschuld übrig, ist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Dabei wird die vorhandene Restschuld weiterfinanziert, allerdings mit neuen Konditionen und wahlweise bei einem anderen Anbieter.

Bestandteile eines Baudarlehens

Ein Baudarlehen ist äußerst komplex. Es setzt sich aus verschiedenen Bestandteilen zusammen, die Einfluss auf das Bauvorhaben und den Traum vom Eigenheim nehmen. Denn nicht nur die Zinsen, die als Kostenfaktor das Darlehen verteuern können, sind zu beachten. Sondern auch Sollzinsbindung, Höhe des Eigenkapitals und die weiteren Konditionen.

Zinsen und Zinsbindung

Die Zinsen definieren die Kosten, die eine Bank für die Bereitstellung des Fremdkapitals verlangt. Die Höhe dieser Gebühren ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Unter anderem vom Eigenkapital, der Laufzeit, der Kreditwürdigkeit und den zur Verfügung gestellten Sicherheiten. Auch das Bauvorhaben selbst nimmt Einfluss auf den Zinssatz. Außerdem die Dauer der Sollzinsbindung.

Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, während dem die Konditionen unverändert bestehen bleiben. Die Entwicklung des allgemeinen Marktzinses wirkt sich damit nicht auf den Zinssatz aus, auch wenn dieser steigen sollte. Somit zahlen die Kreditnehmer eine immer gleichbleibende monatliche Rate. Erst nach Ablauf der Zinsbindung verhandeln Bank und Kunde neue Konditionen für die vorhandene Restschuld. Diese werden dann den zu dem Zeitpunkt gültigen Gegebenheiten auf dem Kapitalmarkt angepasst.

Hinweis: Die Zinsbindung lässt sich für kurze Zeiträume (bis zu fünf Jahre) und für längere Zeiträume (bis zu 35 Jahre) vereinbaren. Ist der Zinssatz aktuell niedrig, empfiehlt sich eine lange Festschreibung von mindestens zehn oder 15 Jahren. Allerdings steigt damit der Sollzins. Dennoch lohnt sich diese Sicherheit, wenn der Zins voraussichtlich in den nächsten Jahren angehoben wird.

Rate und Tilgung

Die Rate ist der monatliche Betrag, den die Kreditnehmer an die Bank bezahlen. Sie setzt sich aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Während die Zinsen die Gebühren des Kreditgebers sind, dient die Tilgung zur Rückzahlung der Darlehenssumme. Experten empfehlen, zu Beginn der Baufinanzierung mindestens zwei bis drei Prozent der Kreditsumme zu tilgen.

Des Weiteren lässt sich bei Vertragsabschluss ein kostenloses Sondertilgungsrecht vereinbaren. Damit dürfen die Kreditnehmer zusätzliche Zahlungen erbringen, um die Restschuld schneller zu tilgen.

Eigenkapital, Darlehenssumme und Grundschuld

Im Regelfall zahlen die Bauherren einen Teil ihres Bauvorhabens mit eigenen finanziellen Mitteln. Das sogenannte Eigenkapital können sie aus Bargeld, Ersparnissen auf Giro-, Festgeld- und Tagesgeldkonten, Sparbüchern, Wertpapiere, Bausparverträge sowie schuldfreien Immobilien und Grundstücken beziehen. Experten raten dazu, 20 bis 30 Prozent der Gesamtsumme aus eigenen finanziellen Mitteln aufzubringen.

Die Differenz zwischen Eigenkapital und Geldbedarf wird über die Bank finanziert und stellt die Darlehenssumme dar. Diese Summe wird als Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Der Grundbucheintrag dient der Bank als Sicherheit, da er ein Pfändungsrecht enthält. Kann der Kreditnehmer seine Rate nicht mehr aufbringen, darf der Gläubiger das Objekt veräußern, um die Schulden zu begleichen.

Welche Baudarlehen gibt es?

Es gibt drei verschiedene Darlehensformen, die für den Hausbau infrage kommen. Jede Variante bietet ihre eigenen Vor- und Nachteile. Obwohl das Annuitätendarlehen die häufigste Finanzierungsform darstellt, kann in einigen Fällen auch ein Volltilger-Darlehen oder der variable Kredit sinnvoll sein.

Annuitätendarlehen

Beim Annuitätendarlehen bleibt die Höhe der monatlichen Rate über die gesamte Laufzeit gleich. Lediglich die Zusammensetzung verändert sich, denn mit der Zeit steigt der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt. Aufgrund der beständigen Raten bietet diese Finanzierungsform ein hohes Maß an Planungssicherheit.

Volltilger-Darlehen

Beim Volltilger-Darlehen bleibt im Vergleich zum Annuitätendarlehen keine Restschuld am Ende der Laufzeit übrig. Während der Kreditlaufzeit wird somit der gesamte Darlehensbetrag getilgt. Dies wird durch eine höhere Monatsrate oder eine hohe Schlussrate erreicht. Volltiger-Darlehen richten sich an Kreditnehmer mit einem guten und sicheren Einkommen.

Variables Darlehen

Bei einem variablen Darlehen werden die Zinsen nicht wie sonst üblich für mehrere Jahre festgeschrieben. Stattdessen passen sie sich in regelmäßigen Abständen den Marktgegebenheiten an. Somit können sie steigen, aber auch sinken.

Seltener kann auch ein endfälliges Darlehen als vierte Variante in Betracht gezogen werden. Bei dieser Finanzierungsform bringen die Immobilienbesitzer lediglich Raten für die Zinsen auf. Es erfolgt keine Tilgung. Zum Ablauf der Laufzeit müssen sie dann die gesamte Restschuld mit einer Schlussrate begleichen. Dieser Kredit kann in Betracht gezogen werden, wenn in der Zukunft eine hohe Zahlung bevorsteht. Beispielsweise eine Versicherungsleistung, ein Verkauf oder eine Erbschaft.

KfW-Darlehen: Förderkredite für das Eigenheim

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau unterstützt Bauherren und Immobilienkäufer mit verschiedenen Förderkrediten. Diese Darlehen zeichnen sich durch zinsgünstige Konditionen oder Direktzuschüsse aus. Sie werden für bestimmte Maßnahmen wie energetische Modernisierung oder die Wohnraumförderung vergeben. Auch junge Familien können von geförderten KfW-Krediten profitieren.

Darlehen für die Anschlussfinanzierung

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt in der Regel am Ende der Sollzinsbindung eine Restschuld übrig. Für diesen Betrag vereinbaren die Kreditnehmer eine sogenannte Anschlussfinanzierung: Sie verhandeln neue Konditionen für die verbleibende Schuld, die sie dann weiterfinanzieren. Das können sie bei ihrer bisherigen Bank tun (Prolongation) oder zu einem anderen Anbieter wechseln (Umschuldung). Steht die Anschlussfinanzierung in den nächsten Jahren bevor und ist der Zinssatz aktuell niedrig, kann ein Forward-Darlehen in Betracht gezogen werden. Damit lassen sich günstige Konditionen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern.

Hinweis: Eine Anschlussfinanzierung sollte frühzeitig geplant werden. Die Prolongation bei der Hausbank ist die komfortabelste Lösung, allerdings bietet diese nicht immer die besten Konditionen. Wer ausreichend Zeit hat, kann sich verschiedene Angebote einholen, um die günstigste Finanzierung zu finden. Ratsam ist, sich spätestens ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit der Anschlussfinanzierung zu befassen.

So finden Sie das richtige Baudarlehen

Schritt 1: Eigenkapital ermitteln

Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte, sollte Eigenkapital aufwenden können. Dazu gehören alle finanziellen Mittel wie Bargeld, Ersparnisse auf Sparbüchern, Giro-, Tages- und Festgeldkonten. Aber auch Vermögenswerte wie schuldfreie Grundstücke und Immobilien sowie Bausparverträge. Wer in Eigenleistung baut, kann zudem seine eigene Arbeitskraft als Eigenkapital anrechnen.

Je mehr eigene finanzielle Mittel eingebracht werden, desto günstiger ist das Darlehen. Experten empfehlen, rund 20 bis 30 Prozent der Bausumme mit Eigenkapital abzudecken. Dabei sollte aber immer ein Puffer von 5.000 bis 10.000 Euro für Unvorhergesehenes berücksichtigt werden.

  • Wer kein Eigenkapital besitzt, kann bei einer guten Kreditwürdigkeit die gesamte Bausumme bei der Bank finanzieren. Dann handelt es sich um eine 100-Prozent-Finanzierung. Müssen zusätzlich die Nebenkosten wie Notargebühren über den Kredit abgedeckt werden, ist eine 110-Prozent-Finanzierung notwendig. Doch diese Kredite sind nicht nur sehr teuer. Sie werden auch nicht von allen Banken vergeben.

Schritt 2: Was darf das Bauvorhaben kosten?

Um herauszufinden, was das Bauvorhaben kosten darf, ist im ersten Schritt zu ermitteln, wie hoch die monatliche Belastung ausfallen kann. Dafür wird bestenfalls ein Haushaltsplan erstellt. Darin sind alle regelmäßigen Einnahmen wie Gehalt, Rente, Miet- und Pachteinnahmen sowie Versicherungsleistungen aufzulisten. Den Einnahmen gegenüber stehen dann die Ausgaben. Dazu gehören alle Fixkosten (Nebenkosten, Versicherungen, Telefon und Internet etc.) Die Miete muss nicht berücksichtigt werden, wenn diese zukünftig entfällt. Außerdem die Lebenshaltungskosten für Lebensmittel, Kleidung und Freizeitbeschäftigungen. Ausgaben, die nicht monatlich anfallen, werden auf 12 Monate verteilt.

  • Viele Banken berechnen pauschal für die Lebenshaltungskosten 700 Euro, 200 Euro für jedes Fahrzeug und drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Die Einnahmen abzüglich aller Ausgaben ergibt das Budget für die Rate des Baudarlehens. Anhand der Rate lässt sich nun ermitteln, welche Finanzierungssumme möglich ist.

Um zu berechnen, was die Immobilie kosten darf, muss außerdem das Eigenkapital berücksichtigt werden. Somit sind zu dem möglichen Finanzierungsrahmen alle Ersparnisse, die für das Eigenheim aufgewendet werden können, hinzuzurechnen. Daraus resultiert der höchstmögliche Betrag, der für das Bauvorhaben inklusive der Nebenkosten zur Verfügung steht.

Nebenkosten bei einem Immobilienkauf

Beim Bau oder Erwerb einer Immobilie fallen immer Nebenkosten an. Diese machen rund 10 bis 20 Prozent der Gesamtkosten aus. Im Detail ist zu unterscheiden, ob es sich um einen Neubau oder einen Immobilienerwerb handelt:

Nebenkosten beim Hauskauf Nebenkosten beim Hausbau
Grunderwerbssteuer: 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises Baugenehmigung: 0,5 % der Baukosten
Notarkosten: 1 % des Kaufpreises Prüfstatiker: 1 % der Baukosten
Grundbucheintrag: 0,5 % des Kaufpreises Bauleitung: 12 bis 15 % der Baukosten
Versicherungen: Bis 400 €
Erschließungskosten: Bis 10.000 €

Beim Hauskauf können zudem Kosten für die Immobilienbegutachtung und Modernisierungsmaßnahmen anfallen. Beim Hausbau sind unter Umständen Aufwendungen für den Grunderwerb, die Grundschuldbestellung und die Kaufvertragsunterzeichnung zu berücksichtigen. Außerdem kann eine Maklercourtage für das Grundstück vorgesehen sein.

Schritt 3: Sollzinsbindung festlegen

Die Dauer der Zinsfestschreibung nimmt erheblichen Einfluss auf die Kosten für ein Darlehen. Und obwohl die Zinsen bei einer langen Sollzinsbindung steigen, kann sich der Mehraufwand lohnen.

Derzeit befindet sich der Zins auf einem historischen Tief. Experten gehen allerdings davon aus, dass er in den nächsten Jahren wieder steigen wird. Wer jetzt eine kurze Zinsfestschreibung wählt, muss entsprechend bei der Anschlussfinanzierung mit teureren Konditionen rechnen. Daher ist eine lange Zinsfestschreibung von mindestens zehn, 15 Jahren ratsam, wenn die Zinsen niedrig sind.

  • Sind die Zinsen aktuell niedrig und steigen voraussichtlich in den nächsten Jahren an, ist eine lange Sollzinsbindung von mindestens zehn oder 15 Jahren sinnvoll. Möglich sind auch 20,25 oder 30 Jahre.
  • Ist der Zinssatz im Umkehrschluss hoch und sinkt voraussichtlich in den nächsten Jahren, ist eine kürzere Zinsfestschreibung sinnvoll.

Hinweis: Unabhängig von der gewählten Sollzinsbindung kann ein Baudarlehen nach zehn Jahren gekündigt werden. Dabei gilt eine Frist von sechs Monaten. Dann lässt sich das Darlehen kostenlos ablösen und umschulden.

Schritt 4: Angebote einholen

Sobald alle Rahmenbedingungen für das Darlehen abgesteckt sind, lassen sich die ersten Angebote einholen. Dabei sollte auch geprüft werden, ob Fördermittel infrage kommen.

Für das Einholen und Prüfen der Angebote empfiehlt sich die Unterstützung eines professionellen Baufinanzierungsvermittlers. Unsere Experten sind Ihnen gerne behilflich. Aus über 400 Partnerbanken können wir das richtige Darlehen für Sie finden. Wir überprüfen zudem, ob Fördermittel für Sie infrage kommen und stehen vom Anbietervergleich bis zur Unterzeichnung des Kreditvertrages an Ihrer Seite. Gerne beantworten wir auch alle Ihre Fragen rund um das Baudarlehen.

Häufig gestellte Fragen zum Baudarlehen

Ist ein Baudarlehen ohne Eigenkapital möglich?

Ein Baudarlehen ohne Eigenkapital ist teuer, aber möglich. Verschiedene Banken unterstützen die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung, bei der das Bauvorhaben komplett mit Fremdkapital abgedeckt wird. Diese Kredite setzen jedoch voraus, dass die Bauherren die Baunebenkosten selbst bezahlen. Müssen die Nebenkosten mitfinanziert werden, handelt es sich um ein 110-Prozent-Darlehen, das nur von wenigen Banken bereitgestellt wird.

Baudarlehen ohne Eigenkapital sind kostenintensiv, da sie für die Bank ein hohes Risiko bergen. Außerdem müssen die Antragsteller über eine sehr gute Kreditwürdigkeit verfügen. Ein hohes und sicheres Einkommen sowie Sicherheiten sind Grundvoraussetzung für eine Darlehenszusage.

Wie hoch sind die Zinsen für Baudarlehen?

Derzeit befindet sich der Bauzins auf einem historisch niedrigen Niveau. Bei entsprechend guter Kreditwürdigkeit und einer Zinsfestschreibung von zehn bis 15 Jahren sind Baudarlehen mit einem Zinssatz zwischen ein und zwei Prozent erhältlich. Zum Vergleich: 2008 lag der allgemeine Marktzins bei etwa fünf Prozent.

Da die Zinsen derzeit sehr niedrig sind, lohnt sich eine lange Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung. Experten gehen davon aus, dass der Marktzins in den nächsten Jahren wieder steigen wird. Bei einer hohen Restschuld kann dies zu einer erheblichen finanziellen Mehrbelastung führen, wenn die Zinsfestschreibung ausläuft.

Kann ich ein Baudarlehen kündigen und vorzeitig ablösen?

Unter § 489 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches wird Kreditnehmern bei einem Immobilienkredit ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Das bedeutet, sie dürfen ihr Baudarlehen nach zehn Jahren kündigen und vorzeitig ablösen. Ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf.

Für das Sonderkündigungsrecht gilt eine Frist von sechs Monaten. Kreditnehmer können somit ihr Baudarlehen nach einer Laufzeit von zehn Jahren erneuern, indem sie es kündigen und vorzeitig ablösen. Diese Option bietet die Möglichkeit, eine Umschuldung vorzunehmen, um zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln.

Jetzt das passende Baudarlehen für Ihr Eigenheim finden

Das Eigenheim ist eine der teuersten und wichtigsten Investitionen im Leben. Von der Planung über die Finanzierung bis zur Ausführung sollte dabei jeder Schritt gut durchdacht und kalkuliert sein. Um Ihren Wunsch von den eigenen Vier Wänden möglichst kostengünstig zu realisieren, sind Ihnen unsere Experten behilflich. Wir unterstützen Sie dabei, ein passendes Baudarlehen zu finden, das langfristig zur Ihrer individuellen Lebenssituation passt.

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Susanne Knofe

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Expertin für Baufinanzierung

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Stand: 27.07.21

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15 Jahre Zinsbindung 0,67 % 554 Euro
20 Jahre Zinsbindung 0,88 % 597 Euro
25 Jahre Zinsbindung 1,04 % 629 Euro
30 Jahre Zinsbindung 1,09 % 639 Euro
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.

Entwicklung der Zinssätze für Baufinanzierung

Die dargestellten Zinssätze sind Durchschnittswerte und können je nach Region, Darlehenshöhe, Beleihungswert und eingebrachtem Eigenkapital günstiger oder teurer sein.
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